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拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中的那些“坑”,你被“坑”了嗎?

更新時(shí)間:2024-05-31 20:06:31作者:未知

拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中的那些“坑”,你被“坑”了嗎?

拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是征收部門與被征收人就補(bǔ)償安置事宜達(dá)成一致意見之后所必須簽署的協(xié)議,那么簽訂補(bǔ)償協(xié)議該注意哪些事項(xiàng)呢?又有哪些細(xì)節(jié)是被征收人稍不注意就有可能使簽訂的協(xié)議作廢,或讓自己被“坑”呢?北京在明律師事務(wù)所的資深征收維權(quán)律師梁紅麗通過自身多年的辦案經(jīng)驗(yàn),將簽訂補(bǔ)償協(xié)議中存在的問題予以總結(jié),希望能給予被征收人一些幫助。

陷阱一:簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的主體不適格

無論是國有土地房屋征拆,還是集體土地房屋征拆,補(bǔ)償安置協(xié)議都應(yīng)當(dāng)由被拆遷方與法定的拆遷主體簽訂,即由政府的房屋征收部門與被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議,目的是為了保障將來協(xié)議的有效履行,同時(shí)減少處于弱勢(shì)地位一方的被拆遷人的法律風(fēng)險(xiǎn)。

某些地方,被拆遷人可能會(huì)被要求與開發(fā)商、村委會(huì)、拆遷辦、拆遷實(shí)施單位或者街道辦事處等機(jī)構(gòu)簽訂補(bǔ)償協(xié)議,這些都存在巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)協(xié)議在履行中產(chǎn)生糾紛時(shí),有可能會(huì)被認(rèn)定為民事行為,那么被拆遷人就無法通過提起行政訴訟來為自己維權(quán),后果將是嚴(yán)重的。

因此,律師建議廣大被拆遷人在簽訂補(bǔ)償協(xié)議時(shí),一定要慎重,認(rèn)真審查拆遷方是否具有真正簽訂并履行協(xié)議的主體資格,避免簽訂這類主體地位存在嚴(yán)重瑕疵的補(bǔ)償協(xié)議。

陷阱二:簽訂拆遷補(bǔ)償安置“空白協(xié)議”

所謂拆遷補(bǔ)償安置空白協(xié)議,是指被拆遷人在拆遷方提供的缺少實(shí)質(zhì)權(quán)利內(nèi)容的格式合同上簽字的協(xié)議。

被拆遷人作為弱勢(shì)群體一方,往往因?yàn)椴疬w人員口頭承諾的令人滿意的補(bǔ)償條件而簽訂各種語焉不詳?shù)膮f(xié)議,等到拿回補(bǔ)償協(xié)議的那一刻,才發(fā)現(xiàn)寫在協(xié)議上的條件竟和之前承諾的條件相距甚遠(yuǎn)。

因此,這類訴訟往往因?yàn)槔习傩涨捌谳p視、大意,欠缺收集證據(jù)的意識(shí)而在維權(quán)時(shí)遭遇敗訴。

因此,律師建議此類合同最好不要簽訂,如果被迫要簽訂,也應(yīng)該簽訂相應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議,將承諾的補(bǔ)償條件一一列明,并且做好錄音錄像等取證工作,確保將來補(bǔ)償安置條件能夠得到切實(shí)履行。

需要指出的是,即使協(xié)議中就補(bǔ)償安置的事項(xiàng)“再空白”,征收方以此為據(jù)要求被征收人搬家走人的權(quán)力約定是不會(huì)“空白”的,事實(shí)上,這類協(xié)議需要的是甄別,一旦看出來了,就一定不可以簽。

陷阱三:簽完的協(xié)議手上沒有

拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是協(xié)議雙方的真實(shí)意思表示,按照《合同法》的要求,雙方都應(yīng)當(dāng)留存。

但是在實(shí)踐過程中,拆遷方往往會(huì)以協(xié)議需要領(lǐng)導(dǎo)審批或者需要經(jīng)過行政性的審查為由,將被拆遷方簽字按手印的協(xié)議拿走。

此時(shí),被拆遷方的利益就開始處于危險(xiǎn)之中,拆遷方不按協(xié)議內(nèi)容履行協(xié)議、擅自改變協(xié)議內(nèi)容、履行協(xié)議不完全的情況時(shí)有發(fā)生。

如果被拆遷人想要維權(quán),那么提供權(quán)利義務(wù)載體——補(bǔ)償安置協(xié)議就成為必要條件,但是被拆遷人往往因?yàn)槭种袩o原始的補(bǔ)償協(xié)議而陷于被動(dòng)的局面。

因此,律師建議,被拆遷人在遇到此類情形時(shí),必須堅(jiān)持要求雙方當(dāng)面簽署協(xié)議,簽字蓋章,且互相留存所簽協(xié)議,當(dāng)拆遷人不履行協(xié)議內(nèi)容時(shí),才能據(jù)此提起相關(guān)法律程序。

陷阱四:沒有違約責(zé)任條款

對(duì)所有被拆遷人來說,補(bǔ)償安置協(xié)議越詳細(xì)越具體,對(duì)其越有利,尤其是違約責(zé)任的約定。

為了達(dá)到讓拆遷人員按約定履行,或者出現(xiàn)違約時(shí)被拆遷人能夠獲得合理補(bǔ)償?shù)哪康?,補(bǔ)償協(xié)議當(dāng)中應(yīng)當(dāng)有違約責(zé)任的相關(guān)條款。

但是實(shí)際過程中,補(bǔ)償協(xié)議大部分都是格式合同,且協(xié)議內(nèi)容非?;\統(tǒng),關(guān)于拆遷方違約的條款更是少之又少。

因此,律師建議,在格式協(xié)議之外,還應(yīng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議,將違約責(zé)任的條款約定清楚。

比如,在被拆遷人交房后多久,拆遷人應(yīng)當(dāng)將安置房源交給被拆遷人或者將貨幣金額打到被拆遷人指定賬戶,若是超過約定的時(shí)間仍未履行,則應(yīng)按照貨幣金額的一定比例向被拆遷人承擔(dān)違約責(zé)任。

陷阱五:安置房五證不全,甚至干脆“小產(chǎn)權(quán)”

為保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益,我國法律明確規(guī)定先安置后搬遷,也就是對(duì)被拆遷人的安置原則上應(yīng)當(dāng)是現(xiàn)房安置。

但是實(shí)踐當(dāng)中,拆遷方往往做不到現(xiàn)房安置,只能是期房安置,因此才會(huì)出現(xiàn)過渡費(fèi)這樣的事物。

即使如此,我國對(duì)于房屋建設(shè)項(xiàng)目仍然有嚴(yán)格的法律審批程序,建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證,這五證都必須齊全才能夠保證安置房的可靠性。

實(shí)踐中,一些地方提供給被征收人的所謂“安置房”根本就是通常所說的“小產(chǎn)權(quán)房”,只能住不能辦證更不能合法買賣。

這樣的行為是徹頭徹尾的違法行為,被征收人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)詞予以拒絕,堅(jiān)決要求給予貨幣補(bǔ)償或以合法的房屋進(jìn)行安置。

律師建議,被拆遷人在選擇期房安置時(shí),應(yīng)當(dāng)主動(dòng)要求審查安置房源審批手續(xù)是否完善,以減少后期所遇到的法律風(fēng)險(xiǎn)。

梁紅麗律師最后想提示廣大被征收人的是,如何破解拆遷協(xié)議中的“協(xié)議陷阱”,是所有被拆遷人面臨的現(xiàn)實(shí)問題,并且還需要長期面臨下去。

面對(duì)身經(jīng)百戰(zhàn)的拆遷方工作人員,被拆遷人即使是意識(shí)到了其中的“陷阱”,但有時(shí)仍然會(huì)陷于束手無策,甚至?xí)诨秀敝芯秃炗唴f(xié)議。

所以,被拆遷人在簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí),最好還是請(qǐng)教專業(yè)征收維權(quán)律師,讓第三方以一個(gè)比較客觀、冷靜的視角來分析其弊利,幫助破解拆遷方的陷阱,保障協(xié)議內(nèi)容的公平、合理和在今后的實(shí)際履行。

本文標(biāo)簽: 陷阱  協(xié)議  拆遷補(bǔ)償  

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