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我們俗稱(chēng)的拆遷，通常是對(duì)征收、搬遷行為的統(tǒng)稱(chēng)，是指依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，將該范圍內(nèi)的單位和居民重新安置，并對(duì)其所受損失予以補(bǔ)償?shù)姆尚袨椤?/p>

從土地的性質(zhì)方面來(lái)看，我國(guó)土地分為國(guó)有土地與集體土地，國(guó)有土地是指城市市區(qū)的土地，集體土地是指除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地以外的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地。

從征拆的行為方式來(lái)看，可基本分為征收、拆遷以及其他協(xié)議搬遷。

筆者這里將征拆項(xiàng)目分為以下幾個(gè)類(lèi)型：

國(guó)有土地上的房屋征收：

2011年1月19日《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(國(guó)務(wù)院590號(hào)令)頒布，在國(guó)有土地上進(jìn)行房屋征收統(tǒng)一按照該條例規(guī)定執(zhí)行。

這種情況通俗的說(shuō)是指國(guó)家在法定條件下，收回城市市區(qū)土地的土地使用權(quán)，并對(duì)該土地上房屋的所有權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)男袨椤?/p>

國(guó)有土地上的房屋征收由市、縣一級(jí)人民政府負(fù)責(zé)，具體程序如下：

1. 在符合相關(guān)規(guī)劃條件的前提下，確定房屋的征收范圍，組織認(rèn)定征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的臨時(shí)建筑，對(duì)合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)予補(bǔ)償。

同時(shí)由房屋征收部門(mén)擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府。

2. 市、縣級(jí)人民政府公布補(bǔ)償方案，征求公眾意見(jiàn)，期限不得少于30日，并將修改情況及時(shí)公布。

如因舊城區(qū)改建項(xiàng)目征收房屋，多數(shù)被征收人不同意該方案的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)組織召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，根據(jù)聽(tīng)證結(jié)果修改方案。

3. 由市、縣級(jí)人民政府作出《征收決定》，并予以公告。

被征收人對(duì)征收決定不服的，可以提起復(fù)議或訴訟。

4. 由被征收人協(xié)商選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)被征收房屋進(jìn)行評(píng)估。

5. 被征收人選擇貨幣補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)置換的方式進(jìn)行補(bǔ)償，并簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議。

6. 對(duì)于在征收補(bǔ)償方案確定的期限內(nèi)無(wú)法達(dá)成協(xié)議或者房屋所有權(quán)人不明確的，由作出征收決定的市、縣級(jí)人民政府作出征收補(bǔ)償決定。

對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以提起復(fù)議或訴訟。

7. 被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不履行，且既不提起復(fù)議也不提起訴訟的，訴訟期滿(mǎn)后由作出征收決定的市、縣級(jí)政府申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

這里《征收決定》和《補(bǔ)償決定》是兩個(gè)概念，《征收決定》通俗說(shuō)是政府公告告知其需要征收某地塊的房屋，收回該地國(guó)有土地使用權(quán)。

《補(bǔ)償決定》是針對(duì)未簽訂補(bǔ)償協(xié)議的某被征收人，政府決定對(duì)其房屋給予多少補(bǔ)償?shù)男姓Q定。

國(guó)有土地上的房屋拆遷：

這種情況是指在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》頒布之前，也就是在2011年1月19日之前已經(jīng)依法取得《房屋拆遷許可證》的項(xiàng)目，沿用之前的《城市房屋拆遷管理辦法》進(jìn)行，但政府不能責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷，只能申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

其大致程序如下：

1. 由拆遷房屋的單位向房屋所在的市、縣級(jí)房屋拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證。

市、縣級(jí)房屋拆遷管理部門(mén)下發(fā)并公告拆遷許可證。

2. 由拆遷單位與房屋所有權(quán)人和房屋承租人(后稱(chēng)被拆遷人)簽訂補(bǔ)償協(xié)議，簽訂協(xié)議后不履行的，拆遷單位可申請(qǐng)仲裁或起訴，訴訟期間可向法院申請(qǐng)先予執(zhí)行。

3. 無(wú)法達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的，當(dāng)事人可向政府部門(mén)申請(qǐng)拆遷行政裁決，當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可向人民法院起訴，訴訟期間不停止拆遷執(zhí)行。

這種情況現(xiàn)在并不多見(jiàn)，但是北京等地的集體土地拆遷項(xiàng)目仍在使用這種程序。

征收集體土地：

除上述“三”的情況外，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。

因此，除上述以外的集體土地建設(shè)項(xiàng)目，必須先由政府將集體土地征為國(guó)有。

政府征收集體土地需要按照《土地管理法》規(guī)定的程序進(jìn)行審批，對(duì)征收范圍內(nèi)的土地和地上物分別補(bǔ)償，土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，經(jīng)村民會(huì)議進(jìn)行分配，地上附著物的補(bǔ)償歸所有者所有。

還有要指出的是，建設(shè)項(xiàng)目涉及農(nóng)用地的，需要先依照《土地管理法》第44條規(guī)定轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，再進(jìn)行征收或建設(shè)。

其他協(xié)議搬遷：

這種情況從項(xiàng)目名稱(chēng)上來(lái)看，最常見(jiàn)的就是騰退，騰退一詞在法律上并沒(méi)有規(guī)定，其一般也沒(méi)有《土地管理法》規(guī)定的一系列前置手續(xù)，其性質(zhì)為協(xié)議搬遷，即被騰退人自愿與騰退方簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議后，騰退人支付補(bǔ)償金并拆除被騰退人房屋的行為。

這種情況要注意的是，雙方在沒(méi)有簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議的前提下，騰退方?jīng)]有任何理由向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

征拆在具體的操作過(guò)程中，還有很多以拆除違法建設(shè)為由進(jìn)行拆遷的行為，主要針對(duì)一些由歷史原因造成的前置手續(xù)不全的房屋。

對(duì)于違法建筑，一般應(yīng)按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第65、67條的規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定，對(duì)于認(rèn)定為違建需要拆除的，按照《行政強(qiáng)制法》第四十四條之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由行政機(jī)關(guān)予以公告，限期當(dāng)事人自行拆除。

當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟，又不拆除的，行政機(jī)關(guān)才可以依法強(qiáng)制拆除。