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《國有土地上房屋征收評估辦法》是2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》施行后出臺的一項重要的支持性部門規(guī)章，旨在規(guī)范《條例》中規(guī)定的房屋征收評估行為，做到在實踐中有的放矢。

此前，小編已撰文對這一《評估辦法》的部分內(nèi)容作了概述。

那么除去與被征收人直接相關(guān)的已提及內(nèi)容之外，這部規(guī)章還有哪些內(nèi)容是我們有必要了解的呢?

1、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)與政府、被征收人的關(guān)系房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)價格評估專家委員會成員應(yīng)當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。

任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。

與房屋征收當事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當回避。

也就是說，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)不受政府和被征收人意見的影響，而是忠實于專業(yè)技術(shù)，開展評估工作。

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定或者確定后，一般由房屋征收部門作為委托人，向評估機構(gòu)出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。

簡言之，房屋征收部門與評估機構(gòu)之間是民法意義上的委托關(guān)系。

而被征收人，原則上與評估機構(gòu)之間就是評估與被評估的關(guān)系，即僅在房屋征收評估這一事項上產(chǎn)生關(guān)系。

最終征收補償?shù)慕Y(jié)果，補償協(xié)議的內(nèi)容，均與評估機構(gòu)不存在直接的、決定性的關(guān)系。

2、評估機構(gòu)究竟如何開展評估工作?

政府和被征收人分別應(yīng)當做什么?同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家評估機構(gòu)承擔。

房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)共同承擔。

兩家以上評估機構(gòu)承擔的，應(yīng)當共同協(xié)商確定一家機構(gòu)為牽頭單位。

由牽頭單位負責就評估所涉事宜統(tǒng)一標準。

在房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進行調(diào)查，明確評估對象。

房屋征收部門還應(yīng)當向受托的評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結(jié)果情況。

調(diào)查結(jié)果應(yīng)當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

也就是說，對房屋所有權(quán)人補償權(quán)益影響最大的違建認定問題，是政府需要依法加以認定、處理的。

而這一認定、處理結(jié)果，勢必會極大的影響到房屋的評估價值。

也正因此，我們反復強調(diào)違建認定問題是當下拆遷領(lǐng)域的最大陷阱。

被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

也就是說，政府依法作出房屋征收決定，是房屋價值評估的前提條件。

這點在程序上被征收人可以加以注意。

評估機構(gòu)應(yīng)當安排注冊估價師對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影響資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。

被征收人應(yīng)當協(xié)助估價師做上述工作，提供或者協(xié)助搜集價值評估所必需的情況和資料。

房屋征收部門、被征收人和注冊估價師應(yīng)當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。

被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當由另兩方和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況在評估報告中說明。

上述程序性規(guī)定被征收人可留心關(guān)注，作為日后通過法律途徑維權(quán)時的有力證據(jù)。

3、評估工作的主要依據(jù)都有哪些?

何為“類似房地產(chǎn)”及其市場價格?被征收房屋價值評估應(yīng)當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。

被征收人可以留心關(guān)注這些數(shù)據(jù)的準確性，如存在偏差，則可通過救濟途徑要求糾正。

被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。

被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時點的平均交易價格，應(yīng)當剔除偶然的和不正常的因素。

除政府對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格有特別規(guī)定外，應(yīng)當以評估方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價值。

意即評估的對象不僅限于被征收房屋，還包括用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋。

對此，在明律師表示雖然房屋征收評估的結(jié)果并不能直接決定被征收人最終能夠獲取的補償數(shù)額，但其確實對補償有著重要的法律意義上的影響。

鑒于評估本身是一項專業(yè)性、技術(shù)性很強的工作，普通的被征收人很難摸索清其中的門道，那么適時聘請專業(yè)維權(quán)律師，通過法律視角對評估全過程實施審查、監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)可能存在的違法、不合理情形，便是被征收人維權(quán)所需的首要選擇。

須知，法律事實與實際發(fā)生的事實是兩碼事，而律師所能提供的幫助，最終會體現(xiàn)在實際發(fā)生的事實之上。