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預簽約，又叫“預征收”或者“模擬征收”，是近幾年新涌現(xiàn)出來的征收“高招”。

起先其運用僅見于國有土地上的房屋拆遷，如今已逐步有蔓延城鄉(xiāng)之勢，許多集體建設用地的征收項目也用上了類似的辦法。

那么，面對咄咄逼人的“預簽約”大戲，被征收人究竟該如何有效應對避免吃虧上當呢?本文，在明律師在此前文章的基礎上繼續(xù)為大家解析……

國有“預簽約”，集體走“騰退”，這似乎是今天征收領域的真實寫照。

它們的共同特點就是，不屬于正路子，全是名副其實的歪路子。

根本原因在于，無論是被征收人早已爛熟于心的國務院590號令，還是涵蓋《征收土地公告辦法》在內(nèi)的土地征收法律法規(guī)，對征收方的程序要求都是頗為嚴格的。

客觀地講，這些程序性要求已經(jīng)與地方上心急火燎的各種重大項目的建設需求發(fā)生了脫節(jié)、不匹配，迫使征收方紛紛另辟蹊徑，發(fā)明創(chuàng)造各種方法鉆現(xiàn)有法規(guī)的空子。

我們知道，征收方并不傻，人家也是有專業(yè)的法律顧問、律師團隊的，于是諸如“預簽約”這樣的伎倆便很快誕生出來并在全國范圍內(nèi)屢試不爽了。

因此，廣大被征收人一定要明白一個道理(盡管很多被征收人到房屋被強拆那一刻依舊不明白)，法律法規(guī)，在某些社會現(xiàn)實面前不可能得以百分之百被遵守。

若一定要在這上面較真兒，那么恐怕沒有幾個工程是經(jīng)得起嚴格的程序?qū)彶榈摹?/p>

被征收人所要做的，就是在法律、政策所允許的范圍內(nèi)與征收方展開博弈、對話，爭取達成雙方都能接受的雙贏補償結(jié)果。

“討公道”的決心要有，但在實現(xiàn)的效果、方式上一定要靈活、變通。

有的被征收人說了，律師整天不研究法律，凈告訴我們要博弈、談判了……很遺憾，僅憑研究法律是解決不了今天的問題的。

你跟人家談法律，人家跟你耍流氓，試問，你若不學習點兒此種道道，又如何與之溝通、協(xié)商呢?

那么，“預簽約”項目啟動了，法定的征收程序被徹底攪成了一鍋粥，被征收人究竟該怎么做呢?對此，北京在明律師事務所的青年律師陳麗芳表示，以下4點可供大家在實踐中參考：

其一，耳聰目明，及時獲悉項目動向。

按常規(guī)，征收的啟動標志應是房屋征收決定的公告及補償安置方案的征求意見。

但如前所述，“預簽約”的項目本身就是非常規(guī)，因而被征收人切忌“一根筋”的等公告。

一旦有人通知被征收人去“開會”，并在會上透露了相關“棚戶區(qū)改造”“城中村整治”“舊城區(qū)(村)改建”“危舊房改造”等類似名義項目的信息，那么甭問，你很可能已經(jīng)“攤上事兒了”。

此時，被征收人就一定要開始著手做維權的各項準備工作了，而不宜繼續(xù)消極等待或在一旁無謂觀望。

其二，“預簽約”的最重要應對策略，就是“暫不簽約”。

“暫不簽約”不等于永遠不簽約當釘子戶，這是兩碼事。

事實上，“預簽約”之所以能成功，就是因為其將原本置后的協(xié)商簽約程序大幅“前提”至征收決定生效之前，以簽約的比例作為征收決定生效與否的條件。

而在預簽約期間，各種早搬早簽獎勵金，宣傳標語大橫幅，甚至惡意詆毀律師“除了申請信息公開啥也干不了，就只會收錢”的東西會漫天遍地的在項目區(qū)域內(nèi)“刷屏”。

可以說，它的魔力，就在于在“前三板”的階段內(nèi)將被征收人“打蒙”，忽悠你速簽速搬速完事。

且在簽約的過程中，還會有各種花里胡哨的“小招數(shù)”被靈活運用，一些中招的被征收人甚至是在稀里糊涂什么都不清楚的情況下就簽了字。

結(jié)果，往往是被征收人字也簽了，腸子也悔青了。

因此，被征收人要謹記，無論被如何“宣傳教育”，如果預簽約協(xié)議中的補償數(shù)額、標準咱不滿意，那么就一定要堅決執(zhí)行“暫不簽約”的對策。

不簽約，你就不會被作為湊簽約比例數(shù)字的基數(shù)，對人對己都可能是理性的選擇。

否則一旦90%了，說什么可能都晚了。

其三，聘請律師要趁早。

“暫不簽約”當然不意味著沒事兒，軟的不行就一定會招致硬的。

一旦進入上房揭瓦，流氓騷擾，動手打人的階段，沒有多少人是真正能長期扛下去的。

何況，現(xiàn)下的一些重點建設項目工期耽誤不得，征收補償決定下得會賊快，強拆的拖拉機很快就會開到被征收人門口。

所以，被征收人一定要在正確妥善抵擋第一波簽約浪潮之后及時委托專業(yè)征收維權律師，請律師出馬協(xié)助制定一攬子維權方案。

律師的專業(yè)技能與辦案經(jīng)驗此時會發(fā)揮巨大的作用，為被征收人獲取公平、合理的補償創(chuàng)造協(xié)商、談判的時間與空間。

從“此地無銀三百兩”的思路出發(fā)，既然橫幅、告示上總在“揭露”律師的種種行徑，也足以說明律師還是管用的，不可能只會申請政府信息公開。

而一旦拖延到簽約率85%那會兒再聘請律師，就不如趁它還沒湊夠數(shù)時請來得更好。

其四，拓展思路，全方位施策搭建協(xié)商平臺。

確實有一些征收項目會出現(xiàn)“拆了再說”的情況，維權是極度困難的，最不濟被征收人只能去申請國家賠償，其結(jié)果也落不了幾個錢。

因此，在房屋尚未被強拆之時，拓展思路全面施策便是必要的。

簡言之，就是不要“頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳”，而要像中醫(yī)治病一樣有整體性的出招，扎手指頭管到脖子。

僅僅盯著593號令或者各種法規(guī)、文件想對策是不夠的，須知對方都不這么想問題了，對話根本就不在一個層面上。

那么被征收人該如何拓展思路，發(fā)揮創(chuàng)造性思維來維權呢?你當然可以委托律師代理全案，如果確實覺得風險大承受不起，還可以退而求其次，選擇進行專業(yè)的維權咨詢，按次按小時計費，和看心理咨詢師差不多。

在這樣的咨詢中，專業(yè)律師會根據(jù)你所提供的情況，毫無保留地告知可能有效的應對方法，你只需要記錄下來并拿去實施就可以了。

即使只咨詢幾次，總體的費用也會較委托節(jié)省不少。

在明律師想最后說的是，在法外人為創(chuàng)設程序意圖規(guī)避法律的約束，這是如今征收領域亂象叢生的重要原因之一。

從這個意義上說，修改、更新法律法規(guī)或許是在一定程度上解決問題的根本方法。

譬如《土地管理法》的修正案，我們就一直在等待。

而無論如何，對于“預簽約”這樣的違背基本邏輯原則的招數(shù)，被征收人只要積極、理性應對，就完全能夠不再吃虧上當。

至于補償本身能拿多少，倒是另外一個問題了。