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前段時(shí)間，有當(dāng)事人提出這樣一個(gè)疑問(wèn)：有些農(nóng)村搬遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為400、500、600元一平，是否合理?拋出這樣一個(gè)問(wèn)題之后，網(wǎng)友們就炸開了鍋，城市房屋4000-5000元都是便宜的，怎么農(nóng)村房屋廉價(jià)到這種地步，這樣一個(gè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是根本沒(méi)法建房的，很多連建房成本一半都達(dá)不到，網(wǎng)友們都認(rèn)為這樣的拆遷太不合理!

農(nóng)村房屋拆遷真的就只能補(bǔ)償這么多嗎?我們的確看到某個(gè)地方一份安置補(bǔ)償方案，明確寫道房屋補(bǔ)償單價(jià)為瓦房400元/平、平房500元/平、樓房600元/平，后面的內(nèi)容是貨幣補(bǔ)償之后再以一千多元的價(jià)格去購(gòu)買集體修建的安置樓房。

可以明確告訴大家，這樣的補(bǔ)償方式，是不合理不合法的。

那么農(nóng)村的房屋到底應(yīng)該怎么補(bǔ)償呢?

集體土地面臨征收，既征收土地也征收土地上的房屋，因?yàn)檗r(nóng)村的房屋多為自建，沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的建筑標(biāo)準(zhǔn)，有磚混樓房，有普通平房，也有瓦房和土房。房屋征收的標(biāo)準(zhǔn)肯定有差異，但是總體的原則是保障農(nóng)民基本生活水平不降低，保障房屋拆遷后，農(nóng)民有錢重建或者住上政府統(tǒng)一安排的安置房。

全國(guó)各省市經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同，當(dāng)?shù)孛袂楹驼咭灿胁町?，因此農(nóng)村房屋拆遷通常沒(méi)有全國(guó)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，各地區(qū)根據(jù)征收項(xiàng)目實(shí)際情況擬定具體的《征收補(bǔ)償安置方案》，通常補(bǔ)償?shù)姆绞接腥N：

第一種：貨幣補(bǔ)償。

根據(jù)房屋建造的結(jié)構(gòu)、區(qū)位、年限等確定房屋價(jià)值。根據(jù)房屋合法面積計(jì)算出房屋的補(bǔ)償金額。如果已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)的集體土地上的房屋，直接可以參考周邊國(guó)有土地上房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。除了房屋的價(jià)值，另外還有的房屋內(nèi)裝修補(bǔ)償、過(guò)渡安置補(bǔ)償、搬遷補(bǔ)償、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)等。

對(duì)于房屋的評(píng)估單價(jià)，根據(jù)我們多年辦案的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合現(xiàn)在農(nóng)村房屋建造成本大致了解到農(nóng)村房屋補(bǔ)償?shù)姆秶捍u混(框架)結(jié)構(gòu)的樓房1200元/平左右，磚瓦結(jié)構(gòu)800元/平左右，磚木、土木或其他簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)的房屋價(jià)值會(huì)依次降低。

如果征收時(shí)該農(nóng)村房屋所在區(qū)域已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)了，可以參照國(guó)有土地上房屋進(jìn)行補(bǔ)償，也就是說(shuō)拆遷的農(nóng)村房屋所在地域周邊已經(jīng)進(jìn)行城市化發(fā)展，那么農(nóng)村房屋可以根據(jù)周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)去補(bǔ)償，所以一些地區(qū)的集體土地上房屋也能補(bǔ)償?shù)綆浊г黄健?/p>

第二種：安置房補(bǔ)償。

根據(jù)指定的補(bǔ)償安置方案，征收方統(tǒng)一進(jìn)行安置房規(guī)劃，根據(jù)各家拆遷房的實(shí)際情況，通常有兩種置換方式：一種根據(jù)房屋合法面積按照一定比例置換安置房;一種根據(jù)家庭人口，人均獲得一定平米數(shù)的安置房面積。對(duì)于置換中的房屋差額面積，再進(jìn)行貨幣或其他形式的補(bǔ)償。

第三種：補(bǔ)償?shù)鼗拓泿拧?/p>

農(nóng)村房屋被拆遷后，集體又統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)劃新的宅基地供拆遷戶自己重建，那么針對(duì)房屋價(jià)值的補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)闹饕鶕?jù)房屋的結(jié)構(gòu)，磚混樓房、磚瓦房、磚木、土木等房屋，房屋價(jià)值由高到低進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，補(bǔ)償至少要保障拆遷戶重建房屋成本是足夠的。

農(nóng)村房屋拆遷的法定程序有哪些?

除了補(bǔ)償方式，農(nóng)村房屋拆遷的程序也是非常重要的，土地征收、房屋拆遷程序違法也可能導(dǎo)致補(bǔ)償不合理。農(nóng)村集體土地上房屋拆遷的法律程序分為批前、報(bào)批、批后實(shí)施三個(gè)階段。

(一)批前三個(gè)程序

市縣人民政府發(fā)布土地征收預(yù)公告;市縣人民政府相關(guān)部門組織進(jìn)行土地現(xiàn)狀調(diào)查，就土地權(quán)屬、土地類型、土地面積以及地上附屬物等進(jìn)行調(diào)查;針對(duì)土地征收有申請(qǐng)聽證的，由征收部門組織聽證。

(二)報(bào)批三個(gè)程序

擬定“一書四方案”(建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說(shuō)明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案、供地方案);報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn);再依法報(bào)省級(jí)政府或國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。

(三)批后實(shí)施三個(gè)重要程序

發(fā)布土地征收決定公告;征收范圍內(nèi)的房屋情況調(diào)查確認(rèn)，進(jìn)行拆遷補(bǔ)償?shù)怯?發(fā)布征地補(bǔ)償安置方案公告。此后就是集中簽約期，在集中簽約期簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，拆遷方支付補(bǔ)償款、提供周轉(zhuǎn)用房或者支付過(guò)渡費(fèi)，被拆遷人按約定騰空搬遷。

城市房屋拆遷與農(nóng)村房屋拆遷的區(qū)別?

1、土地性質(zhì)不同

城市房屋土地為國(guó)有土地，農(nóng)村房屋土地為集體土地。購(gòu)買城市房屋連同土地使用權(quán)一并購(gòu)買，土地通常為出讓類型，因此房?jī)r(jià)中不僅包括房屋建筑物的價(jià)值，還包括土地價(jià)值，并依法繳納相應(yīng)的稅費(fèi)。

例如：個(gè)稅、契稅、城建稅、印花稅等。集體土地上房屋，只需要集體成員向村委申請(qǐng)宅基地，并將建房規(guī)劃圖等材料上報(bào)獲得建筑規(guī)劃許可，之后便可自行建房。對(duì)土地這塊不需要繳納更多的費(fèi)用，只需要自己出建房的成本。

2、地域位置不同

城市房屋地處政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)中心，交通便利，能給居民一個(gè)舒適、便捷的居住環(huán)境;農(nóng)村房屋相對(duì)來(lái)說(shuō)，地處大山大水之間，沒(méi)有城市喧囂，但也沒(méi)有便利的交通和一些商業(yè)文化設(shè)施，自然環(huán)境優(yōu)良。

3、補(bǔ)償依據(jù)不同

城市房屋拆遷主要依據(jù)為我國(guó)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，農(nóng)村房屋拆遷沒(méi)有具體針對(duì)性的法律法規(guī)，可以參考《土地管理法》和地方性集體土地征收相關(guān)政策性文件等。如果已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)的集體土地，房屋拆遷可以參考國(guó)有土地上房屋，也就是可以參考《國(guó)有土地上房屋拆遷與補(bǔ)償條例》相關(guān)法律規(guī)定。

綜上所述，農(nóng)村房屋拆遷不能簡(jiǎn)單看一平價(jià)格多少錢，而是綜合看補(bǔ)償和安置最終能不能保證農(nóng)戶居住、生活的要求，如果只有一平幾百元的貨幣補(bǔ)償，不考慮農(nóng)戶之后怎么買房、怎么建房的問(wèn)題，這樣的補(bǔ)償是極不合理，也不合法的。

但是，有些農(nóng)村征收拆遷，雖然表面上看一平補(bǔ)償了幾百上千元，感覺(jué)很不合理，但是實(shí)際上政府額外提供了安置房，或者重新打好了基地供拆遷戶自建，貨幣補(bǔ)償能夠保障重新建房，這就不能叫不合理了。

實(shí)踐中，農(nóng)村房屋拆遷不管是程序上還是補(bǔ)償上的確存在很多不合法的地方，拆遷戶應(yīng)當(dāng)在遭遇這樣不公的待遇時(shí)及時(shí)咨詢專業(yè)律師，了解相應(yīng)的維權(quán)方法及時(shí)保護(hù)自己的合法權(quán)益。