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關(guān)于農(nóng)村征地拆遷的問(wèn)題，一直讓很多被征收的農(nóng)民朋友很是困擾。

一來(lái)農(nóng)村地區(qū)的法律意識(shí)及法律文化都不高，二來(lái)大部分的被征收農(nóng)民朋友都普遍覺(jué)得征地拆遷對(duì)自己的補(bǔ)償太低了，且在征收過(guò)程有很多讓人接受不了的行政操作，但對(duì)此被征收人卻無(wú)可奈何。

而這些歸根結(jié)底還在于被征收農(nóng)民并不清楚自己的土地房屋到底價(jià)值多少?征收方該按什么標(biāo)準(zhǔn)來(lái)補(bǔ)償才能保障自己的利益不受損失。

針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，北京在明律師事務(wù)所的拆遷律師告訴你法定的、農(nóng)民土地、房屋的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

依據(jù)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，被征收農(nóng)民可以大概估算自己土地房屋的價(jià)值。

集體土地上土地的補(bǔ)償價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)總的依據(jù)規(guī)定在《中華人民共和國(guó)土地管理法》里。

即：

《土地管理法》第四十七條規(guī)定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。

”這里的土地，主要指耕地。

那我們首先來(lái)看看耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。

(1)土地補(bǔ)償費(fèi)：為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍。

(2)安置補(bǔ)助費(fèi)：每一個(gè)農(nóng)業(yè)人口，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的4-6 倍;每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前三年平均年產(chǎn)值的15倍。

(3)附著物和青苗補(bǔ)助費(fèi)：由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

另外，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，不能使需要安置的農(nóng)民保

持原有生活水平的，經(jīng)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。

但是，二者的總和不得超過(guò)土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。

其次：房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：

房屋的補(bǔ)償可參考適用《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的補(bǔ)償規(guī)定，即：對(duì)于房屋的征收拆遷，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

其遵循的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)主要是：

(1)在有條件的情況下，可以優(yōu)先采取宅基地遷建安置，另外對(duì)重建房屋的成本進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。

(2)選擇貨幣補(bǔ)償方式的話，最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是房屋的重置成新價(jià)加上宅基地的地價(jià)。

(3)選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的話，最低的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是按照1:3的比例進(jìn)行置換，即拆一還一。

另外：因征收房屋造成搬遷的，要支付搬遷費(fèi);選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，要支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。

而在此間造成停產(chǎn)停業(yè)損失也要進(jìn)行補(bǔ)償。

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。

具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

在此，房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并沒(méi)有確定統(tǒng)一具體的數(shù)額，但需要遵循“保證不能降低農(nóng)民的原有生活水平” 的原則。

這里，在明拆遷律師要提醒大家的是：

在實(shí)踐中，在明拆遷律師為被代理人代理拆遷案件的時(shí)候常使用“市場(chǎng)比較法”來(lái)衡量被征收人的房屋價(jià)值。

也就是通過(guò)參照適用被征收房屋周邊市場(chǎng)的房屋價(jià)格來(lái)估算，這樣才能保障不會(huì)降低農(nóng)民的原有生活水平。

當(dāng)然，這個(gè)“市場(chǎng)比較法”的估算需要專業(yè)的拆遷律師才能做。

事實(shí)上，在實(shí)際操作中，征收方通常估算房屋價(jià)值是采取“房屋重置價(jià)”來(lái)算。

房屋重置價(jià)，簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)就是“一塊地值多少錢，建起來(lái)的房子值多少錢，二者相加就是房屋的重置價(jià)格”。

很顯然，征收方的“房屋重置價(jià)”計(jì)算出來(lái)的房屋價(jià)值會(huì)很明顯的低于“市場(chǎng)比較法”計(jì)算出來(lái)的價(jià)值。

所以，被征收人在計(jì)算房屋價(jià)值的時(shí)候一定要注意選擇最有利于自己的計(jì)算方法，然后根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)總的計(jì)算自己的房屋價(jià)值。