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妻子死后留下遺囑，婚前房產(chǎn)歸弟弟，但是丈夫再婚前仍有權(quán)居住，這是怎么回事?近日，武漢首例居住權(quán)執(zhí)行案件落下帷幕，也讓我們見識到這項《民法典》新增權(quán)利的威力……》》案情回顧2006年，許女士與李先生結(jié)婚，婚后未生育子女。

2014年1月，身患重病的許女士立下遺囑，表示自己辭世后，將她和丈夫居住的房屋(經(jīng)查屬許女士的婚前財產(chǎn))贈與給弟弟，但李先生再婚前仍有權(quán)居住其中。

2016年，許女士病逝。

之后，妻弟許先生與丈夫李先生因許女士遺產(chǎn)問題訴至法院，經(jīng)審理，法院判決該房屋歸許先生所有，李先生擁有該套房屋的居住使用權(quán)。

時至2021年初，李先生發(fā)現(xiàn)所住房屋被妻弟許先生掛在網(wǎng)上出售，他擔(dān)心房子被賣后不能繼續(xù)居住，遂到法院申請居住權(quán)強制執(zhí)行，之后法院作出執(zhí)行裁定。

目前李先生在律師陪同下，已辦理完畢居住權(quán)登記手續(xù)。

由此帶來最直接的結(jié)果就是，即便妻弟許先生將該房屋賣掉，李先生再婚前仍有權(quán)居住其中。

綜上，根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定，居住權(quán)該怎么設(shè)立?適用哪些情形?存在哪些問題呢?

一、居住權(quán)怎么設(shè)立?

根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的權(quán)利，以滿足生活居住的需要。

簡單說，房屋所有權(quán)人在為你設(shè)立居住權(quán)后，你有權(quán)居住、使用該房屋，其設(shè)立期限可以是10年、20年，也可以是終生。

那么居住權(quán)該怎么設(shè)立呢?

(一)訂立居住權(quán)合同根據(jù)《民法典》第367條的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。

一般包括下列條款：

(1)當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所;

(2)住宅的位置;

(3)居住的條件和要求;

(4)居住權(quán)期限;

(5)解決爭議的方法。

居住權(quán)的設(shè)立一般是無償?shù)?，但是你們另有約定的除外。

此外要記住，設(shè)立居住權(quán)要向不動產(chǎn)登記中心申請居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時設(shè)立。

(二)遺囑設(shè)立《民法典》第371條規(guī)定，以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。

這個法條是什么意思呢?類似案例中許女士的做法，遺囑人生前可以在遺囑中明確為特定對象設(shè)立一個居住權(quán)。

遺囑人死亡后，繼承人按照遺囑繼承的方式取得房屋所有權(quán)，但同時繼承人需要按照遺囑的內(nèi)容在房屋上為被繼承人指定的對象辦理居住權(quán)登記。

二、設(shè)立居住權(quán)適用哪些情形?

(一)離婚時為讓對方及時給付折價補償款，在房產(chǎn)上設(shè)立居住權(quán)雙方可以在離婚協(xié)議中約定，房屋歸對方所有，但是對方需要向你支付一定數(shù)額的房價補償款。

在你將房屋完全過戶給對方的同時，要求對方為你辦理居住權(quán)設(shè)立登記。

(二)結(jié)婚時可要求對方為自己設(shè)立居住權(quán)

這屬于婚前房產(chǎn)加名問題的變通選擇，結(jié)婚前，女方不一定非得要求男方在婚前房產(chǎn)上加自己的名字，可以設(shè)立一個固定期限或以有生之年為限的居住權(quán)，這樣既保住女方的居住利益，也可避免在房產(chǎn)證上加名鬧矛盾。

(三)老人立遺囑為心儀之人設(shè)立居住權(quán)

老人想將房子留給子女，又擔(dān)心常年照顧自己的后老伴、保姆在自己死后被子女趕走。

此時，老人可以在立遺囑時，明確為心儀之人設(shè)立一個固定期限或以有生之年為限的居住權(quán)。

老人百年之后，子女就需要按照老人的意思配合其辦理居住權(quán)設(shè)立登記，保障老人心儀之人的居住權(quán)利。

(四)實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”

老人可以將自有房屋抵押或賣給銀行、保險公司等金融機構(gòu)，同時在房子上給老人設(shè)立居住權(quán)，老人可通過合同約定按月領(lǐng)取一筆售房款，并在房屋中居住到去世為止。

三、設(shè)立“居住權(quán)”，對房屋買賣有哪些影響?

《民法典》規(guī)定居住權(quán)主要為了保障老年人或其他家庭成員的居住利益，滿足特定弱勢群體的住房需求。

居住權(quán)屬于用益物權(quán)，是一種絕對權(quán)，必須通過登記設(shè)立，可以對抗房屋所有權(quán)人之外的任何第三人。

由于這種權(quán)利本身的性質(zhì)，設(shè)立了居住權(quán)的房屋，其流通價值將大打折扣，因為居住權(quán)人在居住權(quán)期限屆滿前可以一直居住在房屋內(nèi)。

在當(dāng)前背景下，我們買房時除了看房子有沒有被抵押、租賃，還要在不動產(chǎn)登記機構(gòu)查詢意向購買的房屋有沒有設(shè)立居住權(quán)登記，以免出現(xiàn)“房子歸你，但你住不了”的情況。

居住權(quán)問題涉及較為前沿的法律專業(yè)知識，若需要起草居住權(quán)合同或處理相關(guān)事項建議委托律師，有不懂之處可以和我聊聊。