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在同拆遷方的實(shí)際辦事人員談判的過(guò)程中，我們常常會(huì)發(fā)現(xiàn)，拆遷辦的實(shí)際工作人員可能并不是具備十足房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)的專業(yè)人員，其社會(huì)背景參差不齊，往往是社會(huì)中的閑雜人等。

但另一方面，這些人的社會(huì)閱歷和拆遷經(jīng)驗(yàn)卻十分充足，能購(gòu)很好的把控談判節(jié)奏，把被拆遷人帶得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)。

其實(shí)，實(shí)話說(shuō)，即便是律師在場(chǎng)的談判，面對(duì)拆遷辦工作人員的各種手段，也往往并不是專業(yè)的法律知識(shí)，而是類(lèi)似“以毒攻毒”的社會(huì)辦法。

下面，就讓我來(lái)介紹幾種常見(jiàn)的并容易掌握的基本的談判技巧。

一、在談判之前，要合理選擇談判對(duì)象和談判地點(diǎn)，不要草率地就進(jìn)入到談判之中。

要知道，拆遷方不同級(jí)別的人所擁有的權(quán)限不同，你對(duì)對(duì)方反映的情況、表達(dá)的訴求級(jí)施加的壓力是否能及時(shí)有效地轉(zhuǎn)化成談判的籌碼，這要看是否找對(duì)了談判的對(duì)象。

而地點(diǎn)的選擇，更是不要小看其對(duì)實(shí)際談判結(jié)果的影響。

無(wú)論是作為被拆遷人的你還是拆遷方都并不是“八風(fēng)吹不動(dòng)”的完人，一個(gè)合適的地點(diǎn)的選擇對(duì)于談判氛圍、場(chǎng)面的緊張程度都有很大影響。

一般來(lái)說(shuō)，在被拆遷人進(jìn)行第一輪報(bào)價(jià)前可以與一般工作人員先行溝通，先試探性地向其報(bào)出一個(gè)較高的或說(shuō)實(shí)際無(wú)法達(dá)到的報(bào)價(jià)，然后按常理對(duì)方會(huì)向上級(jí)反映，之后對(duì)方會(huì)給出一個(gè)“建議價(jià)”。

記住這個(gè)建議價(jià)其實(shí)是對(duì)方針對(duì)你報(bào)的虛高的價(jià)格做的回應(yīng)，所以對(duì)方可能會(huì)說(shuō)這是“底線”，但實(shí)際只是一種建議價(jià)格。

二、從技巧上說(shuō)，并不主張談判已開(kāi)始就迫切尋找高層人士，因?yàn)楸徊疬w人所掌握的信息有限，只有通過(guò)同下邊各層級(jí)辦事人員的多個(gè)回合的切磋，才能慢慢試探出對(duì)方的短處和把柄，或是對(duì)方時(shí)間緊迫，或是對(duì)方其實(shí)程序有漏洞。

如果過(guò)早同高層談判而達(dá)成了一錘子買(mǎi)賣(mài)，便缺乏了這樣一個(gè)周旋的過(guò)程，實(shí)際上最后結(jié)果往往是讓對(duì)方占了便宜。

談判地點(diǎn)的選擇也很重要。

為什么許多律師雖然明知道針對(duì)拆遷的一些行政訴訟最后判決的意義不大仍然堅(jiān)持進(jìn)行上法院走這一步，就是因?yàn)闉榱嗽诜ㄔ赫{(diào)解的這么一個(gè)環(huán)境下李代桃僵同被拆遷方或其主管部門(mén)進(jìn)行談判。

當(dāng)然，不排除一些地方上司法環(huán)境之后，法院這一平臺(tái)也缺乏公允性，但是在大多數(shù)一二線城市，法院其實(shí)是一個(gè)很好的溝通平臺(tái)。

而在談判過(guò)程中，作為被拆遷人一定要注意回避自身弱點(diǎn)，提高談判地位。

例如，有些被拆遷人由于是承租廠房被拆遷，缺乏土地使用權(quán)證，拆遷方可能就會(huì)避重就輕始終圍繞土地補(bǔ)償來(lái)論述，這時(shí)被拆遷企業(yè)要注意把控談判要點(diǎn)，不明確放棄這一點(diǎn)但也絕不要繼續(xù)在這一點(diǎn)上糾纏與爭(zhēng)辯，而是盡力圍繞停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費(fèi)用和物資損耗來(lái)提高議價(jià)。

畢竟，其實(shí)有些企業(yè)的確會(huì)在拆遷補(bǔ)償?shù)哪硯c(diǎn)上站不住腳，即便是律師可能也無(wú)法在一些事物的性質(zhì)上顛倒乾坤，但只要能將可以爭(zhēng)取到的部分充分爭(zhēng)取到，而不是將精力耗在其實(shí)法律上站不住腳的部分。