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隨著拆遷的時(shí)間越來越長(zhǎng)、范圍越來越廣，拆遷中存在的各種情況和問題也都陸續(xù)凸顯出來。

不管是什么樣的情況或是問題，都會(huì)或多或少的影響到被拆遷人的補(bǔ)償利益。

這里面最為明顯的莫過于是“住改非”的情況。

當(dāng)拆遷中遇到“住改非”，拆遷補(bǔ)償是按住房的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，還是按商鋪的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，二者最終的拆遷補(bǔ)償差距是非常懸殊的，對(duì)被拆遷人的影響巨大。

而對(duì)于被拆遷人來說，所有的都希望按照商鋪的價(jià)格來計(jì)算拆遷補(bǔ)償。

而所有的拆遷方，都只想給住房標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償。

那到底該按住房標(biāo)準(zhǔn)，還是按商鋪標(biāo)準(zhǔn)呢?下面由北京在明律師事務(wù)所拆遷律師來為您講講“住改非”的補(bǔ)償問題。

什么是住改非?

住改非，也稱住改商。

是指國(guó)有或集體所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置優(yōu)勢(shì)，改變自己的住宅為商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。

被拆遷房屋所有權(quán)證上標(biāo)明的用途為住宅，但依法取得了營(yíng)業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營(yíng)手續(xù)、稅務(wù)登記證實(shí)并有納稅記錄。

通俗點(diǎn)說，就是指在當(dāng)事人的所有權(quán)證上標(biāo)明的用途依然為住宅性質(zhì)，但是也依法取得了營(yíng)業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營(yíng)手續(xù)，稅務(wù)登記證也有繳納的記錄。

這在現(xiàn)實(shí)中表現(xiàn)出來的現(xiàn)象是：一些臨街的房子，前面用來開超市、開茶樓等，或是作其他經(jīng)營(yíng)，后面用于居住。

或者是直接將住房改造成商鋪，用于經(jīng)營(yíng)。

像這樣的情況，在現(xiàn)實(shí)中是有很多的。

當(dāng)面臨拆遷的時(shí)候，拆遷方和被拆遷方就會(huì)因到底按什么性質(zhì)的房屋進(jìn)行補(bǔ)償而發(fā)生糾紛。

遇到拆遷，“住改非”有補(bǔ)償嗎?

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，如2003年9月，《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》明確要求各地對(duì)“住改非”房屋，根據(jù)其經(jīng)營(yíng)情況，經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予補(bǔ)充。

在其他有關(guān)條例里也有規(guī)定：被拆遷房屋性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)，各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定……

從上述規(guī)定可以看出：“住改非”遇拆遷，是應(yīng)該有補(bǔ)償?shù)摹?/p>

具體如何補(bǔ)償，目前尚沒有一個(gè)全國(guó)性的統(tǒng)一規(guī)定，要根據(jù)各地方的具體政策而定。

“住改非”，該怎樣補(bǔ)償?

上文提到，“住改非”的具體補(bǔ)償要根據(jù)各地方的具體政策而定。

但即使是要根據(jù)地方政策定，也必須遵循合法、合理的基本原則。

在明律師根據(jù)多年的代理經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出在拆遷實(shí)踐中，補(bǔ)償“住改非”所要依據(jù)的一些基本規(guī)則(僅供參考)：

(一)大多數(shù)地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權(quán)平均值確定

(二)也有地方規(guī)定住改非可以享受商業(yè)用房補(bǔ)償政策

對(duì)此，有的地方表述為按照房屋的實(shí)際用途補(bǔ)償。

，也就是說能夠具體認(rèn)定房屋確實(shí)是用于經(jīng)營(yíng)使用的，按照商業(yè)用房的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，房屋是住宅的就按照住宅的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。

(三)參照商業(yè)用房估價(jià)，并且根據(jù)是否沿街標(biāo)準(zhǔn)有所不同

即：對(duì)沿街的住改非房屋，其估價(jià)是根據(jù)營(yíng)業(yè)年限取其營(yíng)業(yè)用房性質(zhì)和住宅用房性質(zhì)權(quán)重的拆遷評(píng)估價(jià)格之和作為實(shí)際營(yíng)業(yè)部分的拆遷補(bǔ)償價(jià)格。

對(duì)非沿街的住改非房屋，其實(shí)際營(yíng)業(yè)部分的拆遷補(bǔ)償采用住宅評(píng)估價(jià)加營(yíng)業(yè)補(bǔ)助的方法確定，營(yíng)業(yè)補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)年限確

(四)一定時(shí)間之后的住改非完全按照住宅性質(zhì)進(jìn)行補(bǔ)償

……

在明律師提醒：總的來說，“住改非”的拆遷補(bǔ)償即使不是太高，也不會(huì)很低。

至于到底能高到多少和低到多少，除了地方政策的影響，更重要的是看被拆遷人的談判協(xié)商能力和其代理律師的專業(yè)能力了。

如果被拆遷人在面臨拆遷補(bǔ)償不滿意的情況下，要及時(shí)通過法律手段維護(hù)自身的合法權(quán)益，而且平時(shí)一定要注意保留工商、稅務(wù)等證明實(shí)際經(jīng)營(yíng)及營(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)等方面的證據(jù)。