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我們自己傳統(tǒng)觀念中的“戶”和“宅”容易混同，而且目前法律、法規(guī)沒(méi)有將戶和宅的內(nèi)容、關(guān)系和標(biāo)準(zhǔn)作出具體的規(guī)定，但是結(jié)合司法判例可以總結(jié)為：戶是以家庭戶型為單位，以成年子女為主體;宅是指宅基地的使用權(quán)。

《土地管理法》第六十二條規(guī)定了農(nóng)村村民一戶一宅原則。

而現(xiàn)實(shí)生活中卻存在大量的“一戶多宅”現(xiàn)象，而且在征收拆遷過(guò)程中能得到的補(bǔ)償利益也是千差萬(wàn)別。

本文，在明律師選取一個(gè)案例來(lái)說(shuō)明這幾種情況，幫助大家更好的理解“一戶多宅”對(duì)征收拆遷的影響。

【引入案例：宅基地買(mǎi)賣(mài)過(guò)后又反悔?】

李某是天津市靜海區(qū)人，與同村的趙某簽訂一份《證明》，證明內(nèi)容為“現(xiàn)有兩間土房(含院)處于村中的北街道，經(jīng)趙某本人同意將此房以5600元的價(jià)格出售給李某，現(xiàn)金在證明人的監(jiān)督下已付清，雙方達(dá)成協(xié)議。

至此，房產(chǎn)權(quán)歸于李某所有，以此證明”。

該證明的落款處有賣(mài)方署名趙某，買(mǎi)方署名李某，證明人署名王某，其中趙某在簽名后有捺印指印。

趙某以簽名屬于偽造并且宅基地買(mǎi)賣(mài)是法律所禁止的為由，將李某告上法庭，請(qǐng)求法院宣告合同無(wú)效。

李某隨后來(lái)到北京在明律師事務(wù)所尋求孟登高律師的幫助。

孟律師認(rèn)為本案系合同糾紛，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人雙方具有約束力，在幫助李某分析整個(gè)案情后，李某對(duì)案件也有了一定的信心。

法院最終認(rèn)為原告未舉證證實(shí)該《證明》存在合同無(wú)效或違背原告真實(shí)意愿的情形，并且司法鑒定的結(jié)果證明賣(mài)方趙某的簽名是趙某本人書(shū)寫(xiě)，合同應(yīng)為有效。

后趙某以司法鑒定存在瑕疵為由向天津市第一中級(jí)人民法院提起上訴，二審法院以上訴人未對(duì)其主張?zhí)峁┳C據(jù)為由駁回其訴訟請(qǐng)求，最終李某的合法權(quán)益得到有效的保障。

【宅基地真的不能買(mǎi)賣(mài)嗎?】

本案中趙某認(rèn)為宅基地買(mǎi)賣(mài)行為是《土地管理法》所禁止的，進(jìn)而提起訴訟請(qǐng)求法院宣告合同無(wú)效，是由于趙某對(duì)宅基地的性質(zhì)不清楚所導(dǎo)致的。

我國(guó)法律將宅基地的所有權(quán)與使用權(quán)進(jìn)行分離，宅基地的所有權(quán)歸村集體所有，村民可基于家庭關(guān)系，無(wú)償取得宅基地的使用權(quán)。

根據(jù)房地一體主義，李某購(gòu)買(mǎi)了房屋，也就取得了宅基地的使用權(quán)。

在房屋買(mǎi)賣(mài)雙方都是本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的情況下，轉(zhuǎn)讓或者出售宅基地上的房屋是不違反法律、法規(guī)規(guī)定的，所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同也是有效的。

由于李某在此之前已有一處宅基地，購(gòu)買(mǎi)的宅基地是否能予以確權(quán)登記，還要結(jié)合其所占有的宅基地的總面積及當(dāng)?shù)氐恼叩染C合確定。

一般情況下，在簽訂農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

一、轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)為同一集體經(jīng)濟(jì)組織的內(nèi)部成員;

二、受讓人沒(méi)有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件;

三、明確約定雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任。

【“一戶多宅”該如何處置?】

而根據(jù)國(guó)土資源部印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定，即使是非農(nóng)業(yè)戶口居民(含華僑)，在《土地管理法》修訂實(shí)施前，合法取得的一戶多宅也是合法的。

實(shí)踐中，除了買(mǎi)賣(mài)可以形成“一戶多宅”，以下幾種“一戶多宅”情形也是可以依法取得宅基地使用權(quán)，在征收時(shí)獲得合理補(bǔ)償?shù)模?/p>

一、因農(nóng)房繼承而形成一戶多宅。

已擁有一處宅基地的本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員、非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的，可按規(guī)定登記發(fā)證，在《集體土地使用證》記事欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為本村集體經(jīng)濟(jì)組織原成員住宅的合法繼承人”。

在繼承房屋后，依照《土地管理法實(shí)施條例》的規(guī)定，應(yīng)向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行使用權(quán)變更登記。

土地使用權(quán)的變更登記，也是日后征收補(bǔ)償所需的重要文件;

二、符合當(dāng)?shù)胤謶艚ǚ織l件，未經(jīng)批準(zhǔn)另行建房而形成的一戶多宅。

符合當(dāng)?shù)胤謶艚ǚ織l件未分戶，未經(jīng)批準(zhǔn)另行建房而分開(kāi)居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相關(guān)規(guī)劃，經(jīng)本農(nóng)民集體同意并公告無(wú)異議的，可按規(guī)定補(bǔ)辦有關(guān)用地手續(xù)后，依法予以確權(quán)登記;未分開(kāi)居住的，其實(shí)際使用的宅基地沒(méi)有超過(guò)分戶后建房用地合計(jì)面積標(biāo)準(zhǔn)的，依法按照實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記;

三、因戶籍管理部門(mén)銜接出現(xiàn)問(wèn)題而造成一戶多宅。

比如子女上學(xué)、當(dāng)兵等，戶口遷出后又遷回，去申請(qǐng)分戶時(shí)，被要求先要有獨(dú)立的宅基地;去申請(qǐng)宅基地時(shí)，又被要求先要有獨(dú)立戶口，這種情況下造成的一戶多宅也是合法的。

在明拆遷律師最后想提示大家的是，以上幾種情況下，村集體無(wú)償收回宅基地使用權(quán)是沒(méi)有任何法律、法規(guī)依據(jù)的。

需要注意的是村民不能單獨(dú)對(duì)宅基地進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)、繼承等，但因合法繼承、買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與地上建筑物而取得的宅基地使用權(quán)是受法律保護(hù)的，在征收過(guò)程中也應(yīng)按照公告的征地補(bǔ)償、安置方案獲得公平、合理的征收補(bǔ)償。