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本文來源：時代財經(jīng) 作者：林心林

李嘉誠家族將樓盤降價風吹到了內(nèi)地？

賣房 圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

8月3日至8月8日，長實集團在香港的樓盤“親海駅II”密集加推4份價單，共推出626套房；其中最便宜的房型折實呎價為1.38萬港元，比周邊二手房價格便宜約30%，并因此掀起了“李嘉誠香港七折賣樓”的熱議。

盡管長實集團董事總經(jīng)理郭子威隨后對媒體指出，對比同類型的樓盤來說，親海駅價格便宜了10%左右，但仍不擋銷售首日購房者大排長隊，房源獲得超過60倍認購。

在內(nèi)地，長實集團旗下位于北京的豪宅項目也將迎來入市?！坝鋱@終于下證了，9萬多，比之前吹風價低很多?！?月，不少北京中介開始在各個渠道推介御翠園項目及帶看樣板房。

開發(fā)周期長達22年，和黃“折價”出貨

御翠園是長實集團內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運作平臺和記黃埔所開發(fā)項目，整個姚家園項目地塊由和記黃埔于2001年拿下，至今開發(fā)周期已長達22年。

2005年至今，姚家園項目地塊相繼轉(zhuǎn)化出逸翠園一期、御翠尚府，而目前擬入市的御翠園是整個姚家園項目唯一未開發(fā)地塊，為逸翠園系列二期，同樣也是目前和記黃埔在北京的最后一個項目。

早在去年10月底，御翠園就已開放售樓處，并稱將于11月中下旬取證開盤，吹風價至少在10萬元/平方米起；更有消息指出，項目預計申報單價為10-11萬元/平方米。

北京御翠園項目 網(wǎng)絡(luò)圖

不過，從項目最新獲批預售價來看，此批取證房源共9棟樓、473套房。分樓棟來看，9棟樓獲批的銷售價在90672-99744元/平方米之間；分產(chǎn)品來看，整體平層產(chǎn)品均價約9.8萬元/平米，而聯(lián)排別墅均價約9.1萬元/平米。與此前吹風價相比，此次御翠園定價低了近一成左右。

對開發(fā)商而言，項目吹風價往往代表了其市場預期。

一名御翠園項目銷售表示，去年底的銷售口徑確實為十萬單價左右?！叭ツ瓴]有備案價，如今申請的備案均價在不同樓棟會有不同的價差，但預計單價不會超過十萬?！绷頁?jù)該銷售透露，目前項目取消了驗資看房的規(guī)定。

據(jù)悉，御翠園曾于去年11月2日開啟驗資，根據(jù)意向購買的房源類型平層或聯(lián)排別墅，購房人須在自身賬戶存有50萬元或100萬元，同時還須提供購房人名下200萬元或800萬元的首付資金（含存款、理財、股票）證明。

趙立在今年8月初前往御翠園售樓處，他告訴時代財經(jīng)，項目看房不需要驗資，直接預約就可以前往看房。據(jù)趙立了解，看房當天售樓處除了有購房者，還有大批房產(chǎn)中介，這意味著御翠園開售即開放了中介渠道，“估計開發(fā)商也是想快點賣掉，平層的樓棟肉眼看已經(jīng)快封頂了，銷售說明年底就可以收房。”

從調(diào)低定價、取消驗資以及開售即開放渠道，不難看出開發(fā)商正在逐步降低購房者門檻、加速去化。而這也是李嘉誠家族如今應(yīng)對市況下行時的售樓手段。

在8月3日舉行的半年業(yè)績分析員會議上，長實集團主席李澤鉅稱，集團一向奉行以市場價格或低于市場價格出售項目，以便促進銷售及資金流轉(zhuǎn)。在中期報告中，李澤鉅也提及，今年依舊面臨嚴峻的市場，需要以“貨如輪轉(zhuǎn)”策略來應(yīng)對，即貨要像輪子一樣轉(zhuǎn)起來。

相較香港親海駅II“深水炸彈”般的促銷價格，北京御翠園定價更為謹慎溫和。

油塘親海駅位置平面圖 圖源：香港中原地產(chǎn)官網(wǎng)

在北京從事高端住宅交易的盧強則對時代財經(jīng)指出，御翠園所在的姚家園并不是成熟的豪宅區(qū)，因此其對御翠園的收客效果并不樂觀。“往朝陽公園板塊或者周邊輻射板塊，10萬甚至10萬不到的二手選擇會很多，所以御翠園價格肯定不能太高，而且長實拿地時間比較早，土地價格低，比其他開發(fā)商更有定價優(yōu)勢?！?/p>

2001年，和記黃埔摘下姚家園地塊時，樓面價約1750元/平方米，而如今的備案價已較拿地價格增長了超50倍。開發(fā)周期漫長、坐享土地升值溢價，這也是李嘉誠家族在內(nèi)地一貫的房產(chǎn)開發(fā)邏輯。

北京新房市場疲軟，千萬級豪宅也降溫

御翠園預售價較吹風價下調(diào)，也折射當前北京新房尤其是豪宅市場的疲軟。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄就時代財經(jīng)指出，雖然項目此前吹風價達到10萬元，但是實際申領(lǐng)銷許價格略低，這也是開發(fā)商順應(yīng)市場形勢做出的適時調(diào)整，面對市場的持續(xù)降溫，開發(fā)商適當下調(diào)了市場預期。加上該項目地塊已經(jīng)拿地二十多年之久，開發(fā)周期長，產(chǎn)權(quán)縮短。

中指研究院報告顯示，2023年7月，北京商品住宅供求雙雙回落，成交規(guī)模降至近5月最低位，新房存量及去化周期回升，市場持續(xù)存壓。整個7月，北京商品住宅（不含保障房）成交規(guī)模為50.99萬平方米，環(huán)比下降12.8%，同比下降8.9%；2023年1-7月，北京商品住宅（不含保障房）累計成交387.89萬平方米，同比下降5.1%。

盡管個別項目走俏，但相對堅挺的千萬級豪宅市場同樣有所降溫。麗茲行豪宅研究院數(shù)據(jù)顯示，7月整體新房豪宅網(wǎng)簽量為290套，環(huán)比下降7.64%，同比下降58.98%，連續(xù)4個月成交量下滑。

盧強對時代財經(jīng)指出，今年總價1500-2500萬元豪宅的成交下滑較為明顯，主要是因為該部分人群大多是撬動杠桿買房的改善人群，面對市場變化會有一定的觀望情緒。

而根據(jù)備案價格，御翠園的平層總價預計在1300-1900萬元之間。

麗茲行則指出，預計8月份因為有御翠園新盤的入市，能為新房豪宅帶動一批流量，但是最終是轉(zhuǎn)化到新房，還是二手房，要由房源價格的優(yōu)質(zhì)度來決定。

據(jù)了解，由于板塊內(nèi)新房項目不多，御翠園在去化上存在一定優(yōu)勢；同時，御翠園的備案價相較周邊同檔次社區(qū)二手房價格有一定的競爭力。據(jù)悉，項目周邊的北京星河灣售價約9.9萬元/平方米、觀湖國際約10萬元/平方米起，泛海國際11萬元/平方米起，御翠園取證均價基本與附近板塊二手房持平，甚至有一定倒掛。

（文中受訪者趙立、盧強為化名）