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2023-08-01
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更新時(shí)間：2023-08-01 16:36:27作者：佚名
（原標(biāo)題：杭州女生去年初“抄底”二手房，一年多虧了100萬(wàn)）
潮新聞消息，上周，潮新聞寫了《實(shí)慘！700多萬(wàn)買的房子掛牌638萬(wàn)賣，“破發(fā)”！》一文，讀者小柳發(fā)評(píng)論說(shuō)：“我去年買未來(lái)科技城的二手房想抄底，結(jié)果一年時(shí)間就虧了100萬(wàn)?！?/p>
2022年初買了二手房
以為“抄底”未來(lái)科技城
小柳家住閑林，前幾年眼見(jiàn)未來(lái)科技城房?jī)r(jià)漲得厲害，卻錯(cuò)過(guò)了那一波行情，一直有點(diǎn)后悔。
杭州未來(lái)科技城航拍圖
2021年下半年，杭州二手房市場(chǎng)開(kāi)始走下坡路，未來(lái)科技城板塊的房?jī)r(jià)也不可避免地受到?jīng)_擊。到了2022年，小柳認(rèn)為抄底的時(shí)機(jī)到了：“我感覺(jué)跌了半年，可能要到底了，房貸利率都開(kāi)始下降了，覺(jué)得可以下手了吧?！?/p>
小柳看了一圈房后，選擇了溫莎郡。她覺(jué)得這小區(qū)距離菜鳥(niǎo)總部近，之后出租不用愁。小柳說(shuō)：“這套房子我是看著房東一路降價(jià)30萬(wàn)元，覺(jué)得跌到位了才出手的。”
2022年初，剛過(guò)完年，小柳簽約買下了這套房子，面積85㎡，房屋總價(jià)320萬(wàn)元，稅費(fèi)28萬(wàn)元，總共投入348萬(wàn)元?！拔覀兪琴J款110萬(wàn)，利率5.7%，當(dāng)時(shí)算低了，之前二套要6%?！?買完房后，她立刻簡(jiǎn)單裝修一番，租了出去，月租金3900元。
一切都很順利，小柳沉浸在買完房子的喜悅中。
“抄底”抄在了半山腰
一年多跌了100萬(wàn)元
可好景不長(zhǎng)，買房后兩個(gè)月，小柳就發(fā)現(xiàn)，“這房?jī)r(jià)還在降。去年4月份在朋友圈里看到中介發(fā)了一套小區(qū)同戶型85㎡房源，掛牌價(jià)才305萬(wàn)元?！?/p>
之后房?jī)r(jià)一直走下坡路，最近小柳發(fā)現(xiàn)，小區(qū)同戶型掛牌最低的房源僅245萬(wàn)元，其余不少房源掛牌價(jià)也都在250萬(wàn)~280萬(wàn)之間?！拔乙哺薪樽稍冞^(guò)，他們說(shuō)我的這套房子想短期成交的話，建議我掛240~250萬(wàn)。”小柳不敢相信，短短一年半時(shí)間，賬面資產(chǎn)少了100萬(wàn)元。而且房貸利率也下調(diào)，現(xiàn)在二套房利率不到5%。
雖然小柳不愿意接受，但也不能改變這個(gè)事實(shí)?！斑€能怎么辦呢？只能一邊出租，一邊等‘解套’吧?！?/p>
“這兩年房子價(jià)格一直在降，今年以來(lái)降價(jià)更明顯?！蔽磥?lái)科技城一家中介門店經(jīng)紀(jì)人小朱告訴潮新聞?dòng)浾?，“溫莎郡年初時(shí)候85㎡的房源成交價(jià)還有270萬(wàn)左右，現(xiàn)在成交230~240萬(wàn)元。而且成交量很低，一個(gè)月頂多成交一兩套，少的時(shí)候可能一個(gè)月都沒(méi)有成交?！?/p>
鳳璽云著掛牌截圖
小朱說(shuō)，不止溫莎郡，周邊新湖菲林，新湖果嶺、青楓墅園等樓盤都是這樣的情況。就算是去年新交付的“紅盤”鳳璽云著，也在“破發(fā)”的邊緣。鳳璽云著新房精裝限價(jià)2.9萬(wàn)元/㎡，曾經(jīng)4次開(kāi)盤，每次綜合中簽率均低于10%。今年6月該樓盤成交了一套二手房，面積129㎡，最終成交單價(jià)僅28563元，總價(jià)370萬(wàn)元。
小朱還說(shuō)，未來(lái)科技城“三兄弟”之一的未來(lái)悅，去年上半年還有房源成交單價(jià)超6萬(wàn)元，近期正常樓層成交單價(jià)在5萬(wàn)元左右。
潮新聞?dòng)浾唿c(diǎn)評(píng)：
2021年6月10日，時(shí)任中國(guó)人民銀行黨委書記、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清說(shuō)：“押注房?jī)r(jià)永不下跌的人終會(huì)付出沉重代價(jià)?！?/p>
經(jīng)歷了一輪大漲的房地產(chǎn)行業(yè)，最近兩年來(lái)始終處于下行周期，預(yù)期不振。杭州新房限價(jià)，買新房相對(duì)安全，但前兩年買了二手房的，無(wú)疑站在了高位。對(duì)于剛需購(gòu)房者而言，買二手房是自住，賬面財(cái)富的虧損盡管會(huì)影響心情，但自住往往是長(zhǎng)期的，總是能穿越周期。而投資二手房的確要謹(jǐn)慎，如同股票一樣，很容易抄底抄在半山腰。
延伸閱讀
跌到“買房送黃金”的杭州樓市，與阿里裁員有多大關(guān)系？
杭州樓市開(kāi)始花式內(nèi)卷。6月8日，據(jù)界面新聞報(bào)道，臨安區(qū)的華發(fā)薈天府賣房送黃金，最新一個(gè)批次的房源，119平米的房子返黃金1000克，按最新金價(jià)，大約能返現(xiàn)45萬(wàn)元。該區(qū)其他樓盤也在卷，有的送裝修、送車位、送手機(jī)、送物業(yè)費(fèi)。
雖說(shuō)臨平區(qū)離杭州主城區(qū)有相當(dāng)?shù)木嚯x，但是杭州的房子這么不好賣了嗎？此前網(wǎng)傳阿里巴巴大幅裁員、阿里附近“核心樓盤跳水價(jià)甩賣”，引發(fā)了社會(huì)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)大廠裁員的再次關(guān)注，以及對(duì)杭州樓市會(huì)否跳水的猜測(cè)。
盡管阿里巴巴否認(rèn)了網(wǎng)帖中的裁員比例，并稱2023年需要新招1.5萬(wàn)人，但也承認(rèn)存在“正常的組織和人員優(yōu)化”。根據(jù)阿里財(cái)報(bào)，2021年底阿里集團(tuán)員工數(shù)量為25.9萬(wàn)人，到了2023年3月31日，員工數(shù)量減少至23.5萬(wàn)人，凈減員近10%。
那些從阿里“畢業(yè)”的人，真的沖擊到了杭州樓市嗎？
6月初，《財(cái)經(jīng)十一人》在阿里巴巴總部所在的余杭區(qū)實(shí)地跑盤了解到，這里的房?jī)r(jià)近兩年明顯下跌，有些小區(qū)距2021年的高點(diǎn)已接近“腰斬”。2023年初短暫的“小陽(yáng)春”之后，二手房成交價(jià)和成交量又繼續(xù)下滑，不少小區(qū)的跌幅達(dá)到了前段時(shí)間漲幅的兩倍，有的甚至跌至一手房開(kāi)盤價(jià)以下。
但是，多位房產(chǎn)中介和阿里員工表示，阿里裁員并不是杭州樓市量?jī)r(jià)齊跌的主要原因，而且被裁員工的近況也沒(méi)有網(wǎng)絡(luò)炒作的那么慘。但是，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，大廠裁員的對(duì)樓市的影響要在后半年顯現(xiàn)。
雖然目前情勢(shì)不樂(lè)觀，但是資深的房產(chǎn)中介對(duì)“一時(shí)得失”看得很淡。在阿里巴巴總部周邊的一名德佑中介表示，在大廠旁邊做生意，對(duì)未來(lái)仍然具有信心?！氨热绗F(xiàn)在阿里拆分成六大業(yè)務(wù)板塊，逐個(gè)上市，上市時(shí)就會(huì)有一批人財(cái)富自由，就會(huì)買房，拉動(dòng)那些改善型住房、高品質(zhì)的小區(qū)。對(duì)大眾市場(chǎng)影響不大?！?/p>
“未科三兄弟”之一的陽(yáng)光城未來(lái)悅 攝影：楊立赟
最壞的情況還未出現(xiàn)
近日，在阿里巴巴總部所在的余杭區(qū)，《財(cái)經(jīng)十一人》走訪了未來(lái)科技城的核心樓盤——號(hào)稱“未科三兄弟”的陽(yáng)光城未來(lái)悅、中南樾府、東原印未來(lái)，在愛(ài)橙街上一字排開(kāi)。
陽(yáng)光城未來(lái)悅的保安表示，最近這幾天沒(méi)什么人進(jìn)出小區(qū)看房。在這個(gè)小區(qū)外，一條街上共有五家中介，其中三家緊挨著。記者以購(gòu)房者身份咨詢時(shí)，我愛(ài)我家的一名中介表示，這一片房?jī)r(jià)確實(shí)在下跌，“2021年這個(gè)小區(qū)單價(jià)7萬(wàn)元到8萬(wàn)元，現(xiàn)在只有四五萬(wàn)?！彼寡?，很多人在觀望，不敢出手，想等房?jī)r(jià)繼續(xù)跌。
記者查閱到，陽(yáng)光城未來(lái)悅在2018年首次開(kāi)盤均價(jià)為3萬(wàn)元/平方米，到了2021年，曾有125平的房子最高成交總價(jià)達(dá)到1050萬(wàn)元，成交單價(jià)高達(dá)8.4萬(wàn)元/平方米，比買入價(jià)高出兩倍，是當(dāng)時(shí)的最高紀(jì)錄。
目前，該小區(qū)在鏈家網(wǎng)上單價(jià)最低的是一套低樓層房源，總價(jià)350萬(wàn)元，單價(jià)3.9萬(wàn)元/平方米。小區(qū)房源當(dāng)前的掛牌均價(jià)大約為5萬(wàn)元/平方米。
上述中介介紹，陽(yáng)光城未來(lái)悅通常有100套掛牌，現(xiàn)在，掛牌房源沒(méi)有變多，但是成交量變少了?！?月、3月成交量還在往上走，4月、5月往下降了，5月我們店只成交了一套。”他說(shuō)。
在阿里巴巴西溪園區(qū)——也就是傳統(tǒng)意義上的阿里總部——步行距離10分鐘距離的富力西溪悅居，房?jī)r(jià)也在持續(xù)下跌。該小區(qū)附近一家德佑的中介稱，平臺(tái)上有一套89平米的剛需房已經(jīng)掛牌兩年，從最初的500多萬(wàn)元，逐步降價(jià)到現(xiàn)在的385萬(wàn)元。他感覺(jué)，周邊的成交量也在變少，現(xiàn)在，他的業(yè)績(jī)從一個(gè)月簽兩三套，變成了兩個(gè)月簽一套。
張洪 （化名） 在杭州干了十三年的房屋中介，他坦言，“阿里辟謠說(shuō)沒(méi)裁員我是不信的”，因?yàn)楦杏X(jué)今年前四個(gè)月阿里周邊的房?jī)r(jià)較為平穩(wěn)，從5月開(kāi)始，特別是阿里裁員消息傳出，又開(kāi)始下跌。但這次裁員的影響可能在6月下旬會(huì)比較明顯。二手房市場(chǎng)下跌不會(huì)突然到底，而是一個(gè)過(guò)程。張洪比較悲觀，他認(rèn)為目前的房?jī)r(jià)還沒(méi)到底，今年都不會(huì)太好。
針對(duì)阿里裁員，房?jī)r(jià)下跌，市場(chǎng)上有很多傳言，如阿里百萬(wàn)年薪中層斷供，賣樓回血等。
但前述德佑中介認(rèn)為，并沒(méi)有那么夸張，放出來(lái)的房子確實(shí)變多了，有些人被裁了就打算賣房回老家，但新掛盤的房主普遍不會(huì)一下子放出跳水價(jià)，而是都按目前的平均價(jià)格掛牌。
迄今為止，他還沒(méi)有接觸到斷供的案例?！鞍⒗飭T工賺錢能力很強(qiáng)，有個(gè)客戶在阿里媽媽 （阿里集團(tuán)的大數(shù)據(jù)營(yíng)銷平臺(tái)） ，收入非常高，第一年買房貸款70%，第二年就把貸款還完了。”
建平 （化名） 是一位阿里巴巴的前員工，于2022年底被裁。他告訴《財(cái)經(jīng)十一人》，自己背著未來(lái)科技城 （阿里總部所在地） 的房貸和其他城市的房貸，每月要還款約4萬(wàn)元。
離開(kāi)阿里后，他又入職了一家新公司，2023年3月再度被裁，目前處于待業(yè)狀態(tài)。
“去年找工作還行，現(xiàn)在不太好找?！?/strong>他認(rèn)為，雖然被裁員后找一份穩(wěn)定的工作挺艱難，但是存款再頂個(gè)兩年沒(méi)啥問(wèn)題。他的妻子從事電商行業(yè)，“收入還不錯(cuò)”，也能為房貸出一份力。
當(dāng)然，不管是不是阿里，各個(gè)行業(yè)的公司裁員都會(huì)造成部分交易落空。2022年，張洪同事的客戶下定余杭區(qū)翡翠城的一套房子，交了30萬(wàn)定金，卻被裁員，之后客戶就算賠了定金，也要放棄購(gòu)房。張洪替他暗自慶幸：“幸虧沒(méi)買，去年那套房子650萬(wàn)，今年560萬(wàn)?！?/p>
多名在杭州阿里巴巴和北京騰訊總部周邊的中介表示，互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)是當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的核心動(dòng)力，但是裁員對(duì)房?jī)r(jià)的影響沒(méi)那么快，而且5月并非第一次裁員，去年開(kāi)始就陸續(xù)發(fā)生。
前述我愛(ài)我家中介也認(rèn)為，杭州樓市量?jī)r(jià)齊跌主要原因并不是阿里裁員，而是從去年開(kāi)始持續(xù)的大盤下跌。
據(jù)《錢江晚報(bào)》報(bào)道，2022年杭州二手房 （不含臨安） 成交量為5.4萬(wàn)套，創(chuàng)下6年來(lái)新低，相比2021年下跌約33%，相比同樣是下行市場(chǎng)的2018年也下跌了25%。2022年杭州市區(qū) （含富陽(yáng)、臨安） 新房成交接近11萬(wàn)套，同樣是近6年來(lái)最低，同比2021年下降43%。2022年杭州同一小區(qū)二手房成交價(jià)相比去年，均有10%-30%左右的降幅。
根據(jù)杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)，2022年杭州二手房市場(chǎng)約有68%的業(yè)主對(duì)掛牌房源調(diào)價(jià)，其中91%的業(yè)主選擇下調(diào)價(jià)格。全市二手住宅成交均價(jià)從1月起呈波動(dòng)式下滑，在12月達(dá)到全年住宅網(wǎng)簽均價(jià)最低點(diǎn)。
雖然今年小陽(yáng)春杭州樓市有反彈，但也是疫情疊加春節(jié)被壓抑的需求釋放。這波剛需購(gòu)買力得到滿足后，樓市的萎靡之態(tài)也再次顯現(xiàn)。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，最近幾個(gè)月杭州二手房市場(chǎng)成交規(guī)模繼續(xù)回落，價(jià)格跌幅擴(kuò)大。2月至3月，杭州市區(qū)二手房成交套數(shù)從5500套升至8100套，4月開(kāi)始下跌至7500套左右，5月持續(xù)下跌，僅成交約4800套。
價(jià)格方面，杭州二手住宅價(jià)格在2月至4月同比略有上升，而環(huán)比逐月下跌，意味著比2022年的情況好，但是“小陽(yáng)春”之后一直處于下滑趨勢(shì)。5月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.23%，跌幅較上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，同比下跌0.54%。
陽(yáng)光城未來(lái)悅小區(qū)外，一排房屋中介 攝影：楊立赟