碧桂園物業(yè)怎么樣 合肥碧桂園物業(yè)怎么樣
2023-09-17
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更新時(shí)間：2023-09-17 09:06:33作者：未知
中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)四巨頭牌局初定，作為衍生行業(yè)的物業(yè)服務(wù)，寡頭之爭(zhēng)卻已硝煙四起。
迄今為止物業(yè)最大的一宗收購(gòu)案已經(jīng)發(fā)生，2月底，碧桂園服務(wù)（06098.HK）收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)（02606.HK）64.6％股份，交易對(duì)價(jià)超過48億元。
如果說之前大物業(yè)公司只是吃下一些不知名小物業(yè)，這次碧桂園拿下藍(lán)光，卻是兩家千億級(jí)房企關(guān)聯(lián)物業(yè)之間的兼并收購(gòu)大案。
物業(yè)，這個(gè)與房地產(chǎn)聯(lián)系緊密的萬(wàn)億級(jí)行業(yè)正處于震蕩與洗牌中，有人歡喜，有人失意，有人注定消亡。
兩年前的楊鏗大概不會(huì)想到，自己會(huì)與楊國(guó)強(qiáng)產(chǎn)生交集。
一個(gè)是西南地產(chǎn)龍頭，一個(gè)是全國(guó)樓市冠軍，卻因?yàn)槠煜碌奈飿I(yè)，走到了一起。
2019年10月，藍(lán)光嘉寶服務(wù)（2606.HK）正式登陸港交所，成為中國(guó)西部第一家在香港上市的物企。
上市不到一年時(shí)間，藍(lán)光嘉寶市值破百億港幣。2020年，藍(lán)光嘉寶收購(gòu)動(dòng)作高達(dá)17次，居于行業(yè)前列。
然而不到兩年，藍(lán)光嘉寶就要賣給碧桂園服務(wù)了。這一舉動(dòng)讓人吃驚，畢竟如此規(guī)模的物企，且已上市，居然把自己賣掉的情形，沒有出現(xiàn)過。
楊鏗打算賣掉藍(lán)光嘉寶控股權(quán)，換回48億現(xiàn)金。賣股背后，藍(lán)光發(fā)展的現(xiàn)金流不甚樂觀。
藍(lán)光發(fā)展2020年三季報(bào)披露，截至期末其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流凈額是-98.5億元。藍(lán)光稱，這個(gè)巨大的負(fù)數(shù)是土儲(chǔ)規(guī)模擴(kuò)大帶來(lái)的。
但藍(lán)光的能力沒能匹配上野心，大規(guī)模擴(kuò)儲(chǔ)的情況下，去年地產(chǎn)主業(yè)只是勉強(qiáng)守住了千億，全年1035億元的合約銷售額同比僅增長(zhǎng)了2%。
更糟糕的是利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)，2020年全年歸屬上市公司股東的扣非凈利潤(rùn)同比降了6.56個(gè)百分點(diǎn)；有息負(fù)債繼續(xù)攀升，大漲27%至722億元。
截至2020 年末，藍(lán)光發(fā)展剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74%，踩中一道紅線；凈負(fù)債率93%，雖然看似符合指標(biāo)，但考慮到44.7億元的永續(xù)債（截至2020年第三季度末）被計(jì)入所有者權(quán)益，藍(lán)光發(fā)展的實(shí)際凈負(fù)債率超過100%。
去年6月，藍(lán)光發(fā)展曾接到上交所的問詢函，直指藍(lán)光發(fā)展的周轉(zhuǎn)能力和償債能力。
上交所提出，藍(lán)光發(fā)展有188.96億元的已完工開發(fā)項(xiàng)目存貨，還計(jì)提了12.35億元的跌價(jià)準(zhǔn)備，需要解釋這些存貨的后續(xù)去化風(fēng)險(xiǎn)；此外，藍(lán)光發(fā)展上一個(gè)財(cái)年期末貨幣資金為260億元，無(wú)法覆蓋其一年內(nèi)到期的各項(xiàng)金融負(fù)債357億元，上交所要求藍(lán)光發(fā)展說明接下去的資金償付安排。
對(duì)于前一個(gè)問題，藍(lán)光的答復(fù)是，那些滯銷存貨里126億都是賣不出去的車位，等剛需購(gòu)房者購(gòu)車能力提高，車位就能逐漸去化了。
而對(duì)于后一個(gè)問題，藍(lán)光的答復(fù)是：可以發(fā)新債、還舊債。
不知道藍(lán)光發(fā)展的百億滯銷車位什么時(shí)候能去化，但可以肯定的是，“三道紅線”新政將限制住房企有息負(fù)債的上漲空間。
壓力之下，藍(lán)光開啟“離心機(jī)模式”，出售資產(chǎn)紓困。
去年7月，藍(lán)光發(fā)展旗下迪康藥業(yè)100%的股權(quán)被轉(zhuǎn)賣給了湖北首富閻志的漢商集團(tuán)。
為了達(dá)成這筆交易，藍(lán)光發(fā)展甚至簽下對(duì)賭協(xié)議：迪康藥業(yè)承諾在2020年、2021年、2022年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)7000萬(wàn)元、9000萬(wàn)元、1.1億元，如果不能實(shí)現(xiàn)承諾，由藍(lán)光發(fā)展承擔(dān)現(xiàn)金補(bǔ)償責(zé)任。
這次，藍(lán)光把手上持有的藍(lán)光嘉寶全流通H股一股腦全賣給了碧桂園服務(wù)，共計(jì)是64.6203%的股權(quán)。
在2019年的年報(bào)里，地產(chǎn)開發(fā)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、醫(yī)藥三大塊共同構(gòu)成了藍(lán)光發(fā)展的絕大部分營(yíng)收，后兩者2019年貢獻(xiàn)營(yíng)收合計(jì)26.39億元，毛利潤(rùn)合計(jì)13.29億元，如今它們被悉數(shù)變賣。
三年多前，孫宏斌曾說要向王健林學(xué)習(xí)斷臂求生。曾經(jīng)商業(yè)嗅覺敏銳的精英企業(yè)家楊鏗，現(xiàn)在也嘗到了壯士斷腕的滋味。
藍(lán)光要解決生存問題，碧桂園卻要當(dāng)“老大”。
2018年上市的碧桂園服務(wù)，今年1月市值一度觸及2000億港元，與碧桂園（02007.HK）市值不相上下。
2020年至今，物業(yè)行業(yè)的收并購(gòu)超過80起。碧桂園服務(wù)收購(gòu)藍(lán)光嘉寶控股權(quán)，卻是個(gè)非常特別的案例——第一次有上市物企收購(gòu)另一家上市物企。
它們的兼并重整，意味著物業(yè)的“大魚吃大魚”時(shí)代也來(lái)了，真正的巨無(wú)霸物企即將誕生。碧桂園服務(wù)收購(gòu)藍(lán)光嘉寶后，在管面積將在3.7億平方米的基礎(chǔ)上，再增加1.3億平方米，合計(jì)5億平方米，逼近未上市的萬(wàn)科物業(yè)。
目前碧桂園服務(wù)年收入僅為百億規(guī)模，碧桂園服務(wù)總裁李長(zhǎng)江表示，碧桂園服務(wù)的計(jì)劃是5年時(shí)間實(shí)現(xiàn)收入破千億。
克而瑞證券認(rèn)為，這次并購(gòu)如果落地，是物業(yè)行業(yè)加速整合的標(biāo)志性事件，對(duì)碧桂園而言，并購(gòu)成熟的中大型物管公司是維持高增長(zhǎng)的有效手段，另一方面，恒大物業(yè)等其他公司的跑馬圈地，給碧桂園服務(wù)造成了壓力。
可謂“老友相見”，碧桂園在物業(yè)領(lǐng)域也遇到了非常雞血的競(jìng)爭(zhēng)者——恒大物業(yè)，它無(wú)法高枕無(wú)憂。
去年12月上市的恒大物業(yè)，由恒大集團(tuán)董事局主席許家印親自召開過“軍令狀誓師大會(huì)”。他要求恒大物業(yè)每個(gè)月必須新增拓展在管面積3000萬(wàn)平方米，全年新增拓展在管面積3.6億平方米。
十幾天后，恒大物業(yè)宣布以15億收購(gòu)浙江亞太酒店物業(yè)，把8000萬(wàn)平方米的合約收入囊中，目前恒大物業(yè)在管面積超過4億平方米。
許家印的軍令狀一出，恒大物業(yè)股價(jià)飆升。
今年2月1日恒大物業(yè)市值也觸及2000億港幣，隨后恒大物業(yè)與碧桂園服務(wù)不斷上演市值反超與被反超的戲碼，目前均維持在1800億-1900億之間。
在它們之外，還有一個(gè)物業(yè)大佬——萬(wàn)科物業(yè)，它上市是遲早的事情。
可以預(yù)見，物企頭部的廝殺將變得異常激烈，市值之爭(zhēng)較勁不斷。在這個(gè)極速擴(kuò)張和劇烈整合的行業(yè)特殊時(shí)期，一舉一動(dòng)都被市場(chǎng)情緒無(wú)限放大。
然而，站上物業(yè)行業(yè)風(fēng)口帶來(lái)的膨脹感和刺激感，楊鏗只體驗(yàn)了一年半，藍(lán)光發(fā)展即將拿到48.465億，套現(xiàn)離場(chǎng)。
這位29年前進(jìn)軍房地產(chǎn)的企業(yè)家，在浩蕩的資本洪流中，留下一個(gè)黯然的背影。