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2024-05-10
更新時(shí)間:2024-05-10 15:38:01作者:未知
已經(jīng)過(guò)去14年了,王軍于2010年全款購(gòu)買(mǎi)的新房,如今仍在停工。
當(dāng)年,王軍在西安的國(guó)際幸福城選購(gòu)的那套房,原本是想給兒子當(dāng)婚房的。如今,孫子都已經(jīng)11歲了,他的這套房子卻仍未交房。
國(guó)際幸福城是西安眾多城中村改造(下稱(chēng)“城改”)項(xiàng)目中的一個(gè),包括王軍在內(nèi)的400多名購(gòu)房者至今無(wú)法入住。而放眼整個(gè)西安,因城改項(xiàng)目停工而無(wú)法入住新房的購(gòu)房者,則遠(yuǎn)不止上述400人。
位于西安市柳鶯路的易合坊,是灞橋區(qū)香王村的城中村改造項(xiàng)目,先后有數(shù)百名業(yè)主在此購(gòu)房。但是,這個(gè)由西安四德置業(yè)有限公司(下稱(chēng)“四德置業(yè)”)開(kāi)發(fā)的城改項(xiàng)目,最終于2012年停工。如今,四德置業(yè)已先后30多次被列為失信執(zhí)行企業(yè),50多次被強(qiáng)制執(zhí)行。
西江月,是未央?yún)^(qū)王家棚村的城改項(xiàng)目,其投資主體西安新里程投資有限公司(下稱(chēng)“西安新里程”)同樣因資金鏈斷裂導(dǎo)致項(xiàng)目停工,數(shù)以百計(jì)的購(gòu)房者無(wú)法按時(shí)收房。
一份來(lái)自西安市城中村(棚戶區(qū))改造事務(wù)中心(下稱(chēng)“西安城棚改中心”)的資料顯示,西安市大規(guī)模系統(tǒng)地進(jìn)行城中村和棚戶區(qū)改造工作,始于20世紀(jì)初。截至2023年中旬,全市共有城棚改項(xiàng)目368個(gè),涉及群眾26.7萬(wàn)戶、86.8萬(wàn)人。
而在城改啟動(dòng)前,西安市城六區(qū)共有624個(gè)行政村,在全國(guó)副省級(jí)城市中,是城中村數(shù)量較多的城市之一。
其中一些城改項(xiàng)目的停工與波折,既折射出西安市在城中村改造過(guò)程中的嘗試與探索,也暴露出在探索過(guò)程中各方的博弈與沖突。
圖為停工的城改項(xiàng)目
外行“占坑”
國(guó)際幸福城由陜西宏潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱(chēng)“宏潤(rùn)地產(chǎn)”)開(kāi)發(fā),胡緒峰任該公司法定代表人兼董事長(zhǎng)——最近,他因自稱(chēng)遭遇“套路貸”而失去巨額股權(quán),被不少媒體關(guān)注。
胡緒峰的命運(yùn),因城改而變。在參與城改之前,他原本是一個(gè)建筑“包工頭”。
胡緒峰在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)說(shuō),國(guó)際幸福城是西安市灞橋區(qū)穆將王村的城改項(xiàng)目。他正是借由穆將王村城改項(xiàng)目的啟動(dòng),從一個(gè)包工頭轉(zhuǎn)型為開(kāi)發(fā)商。
胡緒峰說(shuō),當(dāng)時(shí),根據(jù)當(dāng)時(shí)西安市的城改政策,城中村的村委會(huì)在合作對(duì)象的選擇上,擁有較大的自主權(quán)。
據(jù)西安城棚改中心介紹,西安市城中村改造自2002年以來(lái),經(jīng)歷了起步、探索和全面發(fā)展三個(gè)階段。
2002年起,西安市按照“自籌資金,自我改造,自我發(fā)展”的“三自”方針進(jìn)行城中村改造。這種村集體主導(dǎo)的改造的模式中,改造資金通常由村集體經(jīng)濟(jì)以及村民家庭進(jìn)行經(jīng)濟(jì)投資。
不過(guò),對(duì)于西安市的大部分城中村而言,村集體經(jīng)濟(jì)與村民家庭經(jīng)濟(jì)能力,尚不足以支撐舊村整體改造的重任;并且改造中涉及村民利益問(wèn)題,許多關(guān)鍵因素尚不明確,使村民缺乏參股投資的積極性。相應(yīng)的配套政策也不完善,加之建新不拆舊和資金匱乏等問(wèn)題,造成城改工作進(jìn)展緩慢。
于是2005年3月,西安市成立了城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組,開(kāi)始嘗試政府主導(dǎo)模式,當(dāng)時(shí)明確的城中村改造基本原則為:“政府主導(dǎo),以區(qū)為主,市場(chǎng)運(yùn)作,改制先行,改建跟進(jìn),尊重民意,利民益民”。
但政府主導(dǎo)模式聽(tīng)起來(lái)很美好,現(xiàn)實(shí)卻是需要大筆的資金做支撐,尤其是對(duì)于西安這種城中村數(shù)量多、規(guī)模大、問(wèn)題重、改造任務(wù)艱巨的地方來(lái)說(shuō)更是如此。而西安一直以來(lái)面臨的最大問(wèn)題就是兩個(gè)字:沒(méi)錢(qián)。
無(wú)奈之下,西安在以往“三自”的村集體主導(dǎo)路徑基礎(chǔ)上經(jīng)過(guò)一番雜糅,提出了“政府主導(dǎo),市場(chǎng)運(yùn)作”的城改思路。通過(guò)引入開(kāi)發(fā)商,推進(jìn)城中村改造工作。
2006年9月,經(jīng)人介紹,胡緒峰開(kāi)始就城中村改造與穆將王村方面接觸。彼時(shí),他年僅26歲,此前并無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn),但曾通過(guò)掛靠工程公司,承攬過(guò)一些項(xiàng)目的建設(shè)施工。
胡緒峰參與穆將王村城改之時(shí),正是西安在總結(jié)過(guò)去“自籌資金,自我改造,自我發(fā)展”三自方針經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上,經(jīng)過(guò)研究、摸索,正式開(kāi)始進(jìn)入“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”的城改新探索。
當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)研究專(zhuān)家馮駿在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)說(shuō),正是由于當(dāng)年的“市場(chǎng)運(yùn)作”,最終導(dǎo)致當(dāng)年一些沒(méi)有房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的人,成功拿到城改項(xiàng)目,這些人不一定具備資金、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)等方面的“硬實(shí)力”,但都具有較強(qiáng)的人脈、人際關(guān)系等“軟實(shí)力”。
在馮駿看來(lái),這些城改的“外行”對(duì)城中村改造的復(fù)雜性缺乏足夠的了解,在爭(zhēng)取項(xiàng)目的過(guò)程中有一種無(wú)知者無(wú)畏的勁頭:哪怕一個(gè)城改項(xiàng)目要花100個(gè)億,自己只有1000萬(wàn),也敢拿下,“先把合同簽好,先占住‘坑’?!?/p>
2007年3月19日,穆將王村村委會(huì)與胡緒峰的宏潤(rùn)地產(chǎn)簽署《穆將王城中村聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議》:穆將王村共有約785畝土地可供開(kāi)發(fā),除去法律規(guī)定的留用土地,以及用于建設(shè)、安置村民的18萬(wàn)平方米的多層樓房的土地,其余部分均由胡緒峰自主開(kāi)發(fā),胡緒峰則向村民支付拆遷補(bǔ)償款2500萬(wàn)元。
785畝的土地面積,也讓穆將王村成為當(dāng)年西安市首批最大城改項(xiàng)目之一。據(jù)馮駿介紹,當(dāng)時(shí)不少城中村,交通、位置都非常好,相當(dāng)于整個(gè)西安的“白菜心”,其中就包括穆將王村。
類(lèi)似的項(xiàng)目,還有易合坊。該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商四德置業(yè),于2011年獲得香王村城改項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)權(quán),但直到兩年后的2013年,四德置業(yè)才取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)。
那么,為什么政府會(huì)同意這樣的開(kāi)發(fā)商拿下體量動(dòng)輒數(shù)百畝的城改項(xiàng)目?為此,第一財(cái)經(jīng)先后與西安市有關(guān)方面聯(lián)系,但截至發(fā)稿,對(duì)方仍拒絕接受采訪。
當(dāng)?shù)匾晃粚?zhuān)家則在接受記者采訪時(shí)對(duì)此分析稱(chēng),當(dāng)時(shí),從政府的角度看,希望能通過(guò)改造城中村,盡快改善城市形象,而當(dāng)時(shí)愿意介入城改的開(kāi)發(fā)商,特別是國(guó)央企開(kāi)發(fā)商,卻對(duì)比積極性不高,即便愿意談,也會(huì)在土地合規(guī)性等多方面提出幾乎苛刻的要求,這讓當(dāng)?shù)卣杏X(jué)難以合作。而此時(shí),一些地方老板卻對(duì)城改興趣頗高,在這種情況下,政府秉持著“來(lái)的都是客”,你愿意干,我就盡可能支持,最終導(dǎo)致大批原本并不具備實(shí)力的開(kāi)發(fā)商入局。
國(guó)際幸福城是西安眾多“城改”項(xiàng)目中的一個(gè),圖為小區(qū)門(mén)口
“黑洞”
即便是當(dāng)年曾年輕氣盛的胡緒峰,如今再談起仍陷入糾紛的穆將王村城改項(xiàng)目時(shí),心里已經(jīng)沒(méi)有了當(dāng)年的雄心。他說(shuō),自己既低估了城中村改造的風(fēng)險(xiǎn),又在資金鏈緊張時(shí),被民間借貸者盯上。
2007年5月,在與穆將王村簽訂合同兩個(gè)月后,宏潤(rùn)地產(chǎn)同時(shí)開(kāi)工了8棟多層安置房、4棟可銷(xiāo)售房源的建設(shè)。穆將王村也成立了由村民組成的工程處,進(jìn)駐工程現(xiàn)場(chǎng)。
據(jù)胡緒峰介紹,此時(shí),穆將王村村委會(huì)時(shí)任主要成員又通過(guò)中間人向他提出索賄的暗示,而他最終按照要求將資金打進(jìn)了對(duì)方賬戶。這樣的情節(jié)雖然出自胡緒峰的講述,但第一財(cái)經(jīng)記者在查閱資料時(shí)發(fā)現(xiàn),當(dāng)?shù)氐钠渌歉捻?xiàng)目也出現(xiàn)過(guò)開(kāi)發(fā)商向項(xiàng)目所在地村干部行賄的情況。
2008年年底,穆將王村委會(huì)換屆改選,村委班子產(chǎn)生變動(dòng)。與此同時(shí),胡緒峰發(fā)現(xiàn),國(guó)際幸福城的項(xiàng)目工地上,開(kāi)始出現(xiàn)一些阻礙施工的閑雜人員,甚至項(xiàng)目工地與售樓部的大門(mén),也多次無(wú)故被鎖。
2010年3月26日,宏潤(rùn)地產(chǎn)與穆將王村簽訂補(bǔ)充合同。
“主要的商務(wù)條款發(fā)生了三大變化,”胡緒峰說(shuō),新合同雖然名義上是補(bǔ)充合同,但實(shí)際上卻是基本上推翻了原合同條款:第一,是原來(lái)約定的785畝地除安置外的其他全部剩余土地,變成了420畝;第二,是原來(lái)約定的向村民交付18萬(wàn)平方米的多層(無(wú)電梯)安置房,現(xiàn)在,村民不要了,要求重新給他們蓋15萬(wàn)平米的高層(帶電梯);第三,原來(lái)約定的是拆遷補(bǔ)償款2500萬(wàn)元,是等到拆了房才給錢(qián),不拆房不給錢(qián),現(xiàn)在不僅拆遷補(bǔ)償款提高到了1.4億元,而且還要一次性付款。
“由此導(dǎo)致的結(jié)果是,原來(lái)我手上不缺錢(qián),后來(lái)就變成了我手上缺一堆的錢(qián)?!焙w峰發(fā)現(xiàn),面對(duì)巨大的資金缺口,公司卻很難從銀行貸款,因?yàn)橥恋氐氖掷m(xù)不全。
直到此時(shí),胡緒峰才終于發(fā)現(xiàn),城改背后的“黑洞”,原比正常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)難度要大得多。
其中的難點(diǎn)就在于,一般而言,正常的土地開(kāi)發(fā),是地方政府先進(jìn)行一級(jí)土地整理,對(duì)目標(biāo)地塊進(jìn)行拆遷,并在實(shí)施“三通一平”后,再啟動(dòng)“招拍掛”;地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拍得土地后,按照要求進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)。
但此時(shí)的城中村土地,卻相當(dāng)于“一二級(jí)聯(lián)動(dòng)”,開(kāi)發(fā)商與村委會(huì)簽完合同,一方面要對(duì)村里的土地進(jìn)行一級(jí)整理,另一方面又得在已經(jīng)整理的土地上實(shí)施二級(jí)開(kāi)發(fā),但此時(shí),應(yīng)該辦理的土地手續(xù)可能還沒(méi)辦完,房子卻已經(jīng)開(kāi)始建了。馮駿也說(shuō),在當(dāng)時(shí)的環(huán)境下,很多人對(duì)城改的理解簡(jiǎn)單粗暴,認(rèn)為不就是蓋房子嘛,實(shí)際上,城中村改造中,牽扯的利益主體特別多,對(duì)法務(wù)的要求,對(duì)政策的要求,以及對(duì)各種關(guān)系的處理,都有很高的要求。
難以從銀行獲取貸款的胡緒峰,一方面加大了向市場(chǎng)售賣(mài)新房的銷(xiāo)售力度,另一方面,也開(kāi)始到處尋找民間資金。
他首先找到的,是曾經(jīng)相識(shí)的一位熟人。2010年5月,他通過(guò)向一位熟人質(zhì)押宏潤(rùn)地產(chǎn)18%的股權(quán),獲得了8000萬(wàn)元借款。
到了第二年,2012年1月,當(dāng)年臨近春節(jié)時(shí),胡緒峰為了給工地上的工人結(jié)算工資,又與另一民間借貸者簽訂了借款合同,先是借款600萬(wàn)元,之后,又追加到2200萬(wàn),宏潤(rùn)地產(chǎn)以75%股權(quán)質(zhì)押。
之后,胡緒峰便失去了對(duì)國(guó)際幸福城的實(shí)際控制權(quán)。
隨后,胡緒峰又發(fā)現(xiàn),在失去對(duì)宏潤(rùn)地產(chǎn)的控制后,陜西佳馨源實(shí)業(yè)有限公司悄然成為“國(guó)際幸福城”的新開(kāi)發(fā)商,而依據(jù)則是一份簽訂于2014年11月27日的三方協(xié)議。
不甘出局的胡緒峰,開(kāi)始到處投訴,而他自己也因被當(dāng)?shù)鼐秸{(diào)查不得不“出逃”外地、隱匿行蹤。
此后,伴隨著利益相關(guān)方對(duì)于國(guó)際幸福城的爭(zhēng)奪,項(xiàng)目施工也在歷經(jīng)波折后,最終停工。之后,雖然經(jīng)央視等多個(gè)媒體曝光,國(guó)際幸福城的村民安置房部分得以交付,但王軍等400多名業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的房子,卻依然停工至今。
同樣未能等到按時(shí)交付的,還有易合坊、西江月、富銘新一城、時(shí)豐中央公園、中環(huán)國(guó)際城、江林新城、華安紫竹苑等樓盤(pán)的業(yè)主們。
這些樓盤(pán)大多是城改項(xiàng)目。項(xiàng)目背后,則是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與被拆遷的村民、建筑施工企業(yè)、購(gòu)房者、以及民間借貸人等多方利益的交織、沖突。而資金鏈的緊張,是這些項(xiàng)目未能按時(shí)交付的重要原因。
圖為三兆城市更新綜合改造項(xiàng)目房屋征收指揮部
如何化解
如今,距離王軍購(gòu)房已經(jīng)過(guò)去14年,國(guó)際幸福城所在區(qū)域的房?jī)r(jià),也從當(dāng)初的兩三千元飆漲至近萬(wàn)元,但王軍的房屋,既未能按時(shí)交付,又淪為“違建”。他只好以每月3000多元的房租,在西安租賃了一套房屋,以安頓漂泊不定的家人。
2019年末,西安市國(guó)土資源局在一份“土地行政處罰決定書(shū)”中稱(chēng),“我局于2019年12月20日對(duì)你(單位)未經(jīng)批準(zhǔn)非法占地一案立案調(diào)查……決定處罰如下:1.沒(méi)收陜西宏潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在非法占地上建設(shè)的住宅樓2棟及其他設(shè)施:2.對(duì)陜西宏潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司非法建設(shè)占地面積11541.6平方米(折合17.3畝)的行為,按每平方米10元,處以115416元罰款?!?/p>
面對(duì)此種狀況,國(guó)際幸福城所在的灞橋區(qū)政府表示,對(duì)上述資產(chǎn)進(jìn)行罰沒(méi)后,灞橋區(qū)已成立工作專(zhuān)班,對(duì)該地塊土地報(bào)批、規(guī)劃等手續(xù)進(jìn)行辦理,目前,正在推進(jìn)后續(xù)工程施工。
“胡旭峰的情況不是個(gè)案,他雖然是受害者,但導(dǎo)致這樣的結(jié)果,也是由于他的一些疏忽或不專(zhuān)業(yè)?!币晃辉?006年就參與西安城改的當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)人士說(shuō),當(dāng)時(shí),由于胡旭峰自身對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的資金安排不夠?qū)徤鳎Y(jié)果,資金鏈一出問(wèn)題,就開(kāi)始著急了,“病急亂投醫(yī)”。
“(當(dāng)時(shí))類(lèi)似胡旭峰這樣的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商,還有很多?!边@位西安地產(chǎn)人士說(shuō),此種局面對(duì)西安城改而言,最終導(dǎo)致的結(jié)果便是,不少城改項(xiàng)目因資金鏈斷裂最終停工乃至“爛尾”。
西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局也表示,由于部分項(xiàng)目投資主體實(shí)力不足、資金來(lái)源單一;項(xiàng)目拆遷周期較長(zhǎng)、土地手續(xù)辦理緩慢融資難;政府規(guī)劃、土地等政策調(diào)整增加了項(xiàng)目難度,以及資金鏈斷裂的項(xiàng)目存在接盤(pán)困境等原因,在上述368個(gè)城棚改項(xiàng)目中,有99個(gè)項(xiàng)目未完成回遷。
西安市城棚改中心亦在一份復(fù)函中承認(rèn),城改是近十年來(lái)城市發(fā)展的新課題,相關(guān)立法不多,西安市前期為了推動(dòng)城改工作,創(chuàng)造性頒布了多部城改政策,隨著依法治國(guó)的要求不斷提升,部分政策被廢止,城改項(xiàng)目推進(jìn)更加緩慢,參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)更加困難?!白鳛橐粋€(gè)因城中村改造而生的政府部門(mén),我們?yōu)樵?jīng)的城改‘西安模式’驕傲,也切身感受著城改之痛。”
陜西省法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)也在一份報(bào)告中建議,針對(duì)處于困境中的城(棚)改項(xiàng)目,可通過(guò)司法重整實(shí)施拯救,以最大限度地化解矛盾,實(shí)現(xiàn)社會(huì)各方共贏。
不過(guò),在馮駿看來(lái),在經(jīng)過(guò)20多年后,西安城棚改過(guò)程中,已經(jīng)形成了村民、業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、民間資本等各種利益糾葛,大家各有訴求,利益格局很難被平衡。
“如果產(chǎn)權(quán)不復(fù)雜,政府推動(dòng)幾方努力一下,還有可能(解決),但如果產(chǎn)權(quán)過(guò)于復(fù)雜,遺留問(wèn)題過(guò)于矛盾、過(guò)于多,就不是一下能解決的了?!币惨虼?,馮駿建議,可以考慮參照各地正在推行的城市更新,對(duì)未來(lái)的城棚改,也需要一個(gè)整體綜合解決方案,也就是說(shuō)必須是內(nèi)因驅(qū)動(dòng),不能像過(guò)去那樣,以傳統(tǒng)的拆建、銷(xiāo)售模式去推動(dòng),而是以運(yùn)營(yíng)思維來(lái)推動(dòng)遺留項(xiàng)目的最終解決。
西安市也在今年3月18日下發(fā)的《關(guān)于印發(fā)2024年為民辦實(shí)事實(shí)施方案的通知》中表示,將加大對(duì)停工樓盤(pán)的整治、復(fù)工力度。在列舉的2024年十個(gè)方面30項(xiàng)為民實(shí)事實(shí)施方案中,就包括推進(jìn)“保交樓”、推進(jìn)回遷安置項(xiàng)目建設(shè)等。
“由市防范化解商品房延期交房工作專(zhuān)班持續(xù)加強(qiáng)‘保交樓’項(xiàng)目的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和指導(dǎo)監(jiān)督,不斷健全完善市級(jí)部門(mén)橫向聯(lián)動(dòng)、市區(qū)兩級(jí)專(zhuān)班縱向協(xié)同的工作機(jī)制,合力推進(jìn)任務(wù)清零?!蔽靼彩性谏鲜鐾ㄖ蟹Q(chēng)。
(文中王軍、馮駿為化名)