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小產(chǎn)權(quán)房是一個(gè)通俗的概念，一般指代區(qū)別于正常的有房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的房屋，這些房屋往往建設(shè)在農(nóng)村的集體土地上，或者原屬于當(dāng)?shù)卮迕竦募w安置房、福利房。

因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的價(jià)格較正常房屋的價(jià)格相差很多，有很多城鎮(zhèn)居民涌入城郊或城中村購買此類房子。

都知道小產(chǎn)權(quán)房有風(fēng)險(xiǎn)，那么小產(chǎn)權(quán)房到底有哪些風(fēng)險(xiǎn)?萬一已經(jīng)買到了小產(chǎn)權(quán)房怎么辦，拆遷時(shí)會有補(bǔ)償嗎?小編今天為大家捋一捋小產(chǎn)權(quán)房的那些事兒。

小產(chǎn)權(quán)房到底能不能買賣?

首先，小編在這里要排除由村民或村委會違反國家規(guī)定私自建設(shè)的住宅樓，因?yàn)檫@類房屋本身屬于違章(法)建筑，無論城鎮(zhèn)居民是否去購買，都屬于拆違范疇，是沒有任何補(bǔ)償?shù)摹?/p>

所以，如果買主在不知情的情況下買到了違章(法)的此類住宅，可以通過民事訴訟判決合同無效退款。

即使在知情的情況下，也可以起訴解除合同，根據(jù)雙方各自的過錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)損失，否則將來行政機(jī)關(guān)來拆違，可能人房兩空。

實(shí)踐中，較為理性的購房者買到的一般是因?yàn)槌鞘幸?guī)劃，或者當(dāng)?shù)卮逦瘯?bào)批后給村民興建的住宅。

對于這類住宅，并不如原來住建部通知紙面上那樣統(tǒng)統(tǒng)無效。

比如，北京門頭溝區(qū)法院曾判決一位城鎮(zhèn)居民朱先生購買當(dāng)?shù)卮迕穹课?，合同有效?/p>

再比如上海市高級人民法院在法院裁判標(biāo)準(zhǔn)中表示，買賣雙方如不是同一集體成員組織的，如合同已實(shí)際履行完畢且買受人已實(shí)際居住的，合同也可認(rèn)定有效。

當(dāng)然，也存在相反的判決，比如同在門頭溝的西辛村，一位名叫高永茂的購房者被判決合同無效。

在上述判決買賣有效的案例中，有幾個(gè)共同的因素，

第一、涉案房屋為“合法”建造的房屋，不是違章建筑。

第二、購買時(shí)，雙方當(dāng)事人都知情，而且當(dāng)?shù)卮逦瘯]有表示反對，也沒有限制性規(guī)定。

第三、合同已經(jīng)履行完畢，并且已實(shí)際居住。

小產(chǎn)權(quán)房有沒有拆遷補(bǔ)償?

雖然在實(shí)踐中，有的小產(chǎn)權(quán)房購買者的買賣合同得到了法院的支持，但是小產(chǎn)權(quán)房始終面臨著產(chǎn)權(quán)問題。

《國土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》明文規(guī)定，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，國土部下發(fā)的另一個(gè)通知也規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購買和違法建造住宅的規(guī)定。

對城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權(quán)登記的，不予受理。

一旦小產(chǎn)權(quán)房面臨土地征收，購買房屋的城鎮(zhèn)居民是無法享受到屬于農(nóng)村居民的宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償，也無法享受屬于基于農(nóng)村居民身份的拆遷福利。

但是，這并不意味著小產(chǎn)權(quán)房被拆遷毫無補(bǔ)償，或者僅僅補(bǔ)償當(dāng)初的房款。

在上海市的一個(gè)案例中，當(dāng)?shù)卣唾彿空呃畎⒁掏ㄟ^拆遷安置合同約定：政府對該房實(shí)施拆遷。

作為補(bǔ)償，政府向李阿姨支付各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、臨時(shí)過渡費(fèi)以及提供房屋安置。

合同簽訂后，李阿姨按照合同約定搬離了房屋，政府也依約向其支付各項(xiàng)補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)償款項(xiàng)，但最后政府以其非農(nóng)村集體居民為由拒絕安排安置房，僅按征收時(shí)價(jià)格補(bǔ)償現(xiàn)金。

李阿姨最后勝訴，法院判決：認(rèn)定原被告之間的拆遷安置合同合法有效。

合法有效的小產(chǎn)權(quán)買賣合同受法律保障，政府因此和購房者簽訂的拆遷協(xié)議也合法有效。

但值得注意的是，法院判決并未表明政府在沒有拆遷協(xié)議的情況下如何操作的問題。

在上海市高院掌握的標(biāo)準(zhǔn)中，對于拆遷利益的分配可考慮買受人的合理購房成本后按照7:3的比例分配。

但這種地方性標(biāo)準(zhǔn)并不在全國適用，小產(chǎn)權(quán)房拆遷仍然面臨在其他地區(qū)同案不同判的風(fēng)險(xiǎn)。