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征地拆遷是我們被征收方與征收方之間關(guān)乎各自利益的博弈，這是一場殘酷而又沒有硝煙的戰(zhàn)爭。我們很難遇到征收雙方一兩次就可以談妥的情況，征地拆遷過程中的談判需要我們的被征收人準(zhǔn)備足夠的時間和精力。

今天，律師團就來為大家簡單分析一下，在談判過程中應(yīng)該注意的問題，如何才能和征收方談出一個滿意的補償方案。

第一步，樹立談判目標(biāo)：根據(jù)房屋價值，確定好心理補償預(yù)期!

凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。因此，在談判之前我們要對自己能獲得的補償有一個心理預(yù)期，包括我們的補償上限有多少，以及我們能接受的底線是多少。這樣方便我們和征收方談判時有一個明確的目標(biāo)。避免由征收方單方面決定補償?shù)亩嗌佟?/p>

但這個補償目標(biāo)咱們不要輕易泄露出來，要讓征收方主動提出補償，然后相互磋商，實現(xiàn)自己的談判目標(biāo)。

關(guān)于這個補償目標(biāo)的確定，也不是隨口而說，必須符合實際的房屋價值，經(jīng)得起推敲。

我們可以參考《國有土地上房屋征收與補償條例》，被征收房屋的價值補償不得低于征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)市場價格。

也就是說，我們的房屋價值可以參考我們周邊的同類房屋價值。當(dāng)我們發(fā)現(xiàn)我們周邊的房價在5000，而征收方只給3000的評估價時，這明顯就是不合理的補償，我們完全是可以拒絕在補償協(xié)議上簽字，并要求提高補償。

第二步，抓住征收方的“違法點”，合理施壓!

整理好征收方下發(fā)的征收文件，分析征收方的違法點。包括是否按照法定流程來征收，有無程序缺失或不當(dāng)，拆遷手段是否合法合理，以及房屋價值和補償價格之間的差異，地方給的補償標(biāo)準(zhǔn)違背了法律規(guī)定的哪些補償原則。這都能讓征收方措手不及。

比如，《國有土地上房屋征收與補償條例》明確規(guī)定了，征收決定的公告不得低于30日、房屋評估報告要有兩名注冊房地產(chǎn)評估師簽字、征收方在征收過程中不得采取中斷供水供電等?，F(xiàn)實當(dāng)中，其實很多評估報告并沒有做到這些規(guī)范，那么我們也可以利用起來。

其他的諸如斷水?dāng)嚯?、不公開發(fā)布文件，都是違法行為。我們都可以在談判桌上一一說明，讓征收方明白，我們是有備而來，有證據(jù)也懂法，并不是他們能夠任意壓低補償?shù)摹?/p>

第三步，調(diào)整好談判心態(tài)：不慌不亂，有理有據(jù)，氣場穩(wěn)!

談判打的就是心理戰(zhàn)。兩軍交戰(zhàn)，氣勢當(dāng)先。誰先露怯，誰先敗下陣來。所以我們在談判過程中的心態(tài)是極其重要的。你一慌就會給征收方趁虛而入的機會，這些拆遷工作人員經(jīng)歷過相關(guān)的談判培訓(xùn)，善于利用被征收人的心理弱點做突破。

所以我們在談判前要對征收方可能問到的問題先想好答案，盡可能做到知己知彼。對于土地房屋的價值心中有數(shù)，做到底氣足、證據(jù)充分、要求合理合法。

在談判過程中心態(tài)和情緒一定要穩(wěn)，至少表面上看起來不慌不亂，不露出氣場上的破綻，不被對方強硬的氣勢壓倒。始終保持平等積極的協(xié)商。冷靜客觀，我們只用說出事實和理由，堅守我們自己的立場和底線，要求合理補償。

這個時候忌諱和征收方發(fā)生言語甚至肢體上的沖突，因為一旦發(fā)生這種情況，征收方就可以借機追究我們擾亂征收的相關(guān)責(zé)任，讓我們由主動變被動，變成征收方壓低補償?shù)慕杩凇?/p>

第四步，談判全程錄音取證，讓口頭承諾不落空!

工作人員有時候喜歡給你口頭承諾，卻又不寫入?yún)f(xié)議，為的是哄騙讓你盡快簽字。你簽完字，后面再要承諾的補償，人家又說“這事口說無憑”，你也拿不出證據(jù)。但是有了錄音就不一樣了，錄音是有效證據(jù)。

因此，咱們在走入談判現(xiàn)場前，就應(yīng)當(dāng)把手機錄音開啟，對于談判全程進行錄音取證。不僅能夠錄制拆遷人員的口頭承諾，甚至還能錄到意想不到的其他證據(jù)，比如口頭威脅、違法的拆遷情況等。

舉個例子，補償沒有達成一致意見，拆遷人員有時候就會說：“你不簽字可以，一個星期后，房屋就給你拆了。補償一分都不會多”。如果一個星期后，房屋真的拆除了，像這樣的威脅語句，我們可以作為后期維權(quán)的證據(jù)之一。

第五步，選好談判地點，掌握談判主動權(quán)!

最后，談判的地點也是很關(guān)鍵的。因為我們在自己熟悉的地方，心理上會比較有安全感和舒適感，這就有利于我們正常發(fā)揮出談判的水平。相反，在陌生或者不熟悉的環(huán)境里，面對一群陌生的人，我們的心理壓力會更大一些，不利于調(diào)整心態(tài)。

再者說，明明是拆除我的房子征收我的地，為什么非得我到征收方指定的地方談判呢?試想一下我們主動過去會是什么效果?征收方會認為我們有妥協(xié)的意向，那豈不正合他們的心意，乘機壓價盡早簽協(xié)議。

另外，去外面談，搞不好就是人家擺的鴻門宴。有位當(dāng)事人就是因為被拆遷部門的朋友夜里約出來喝酒談補償，結(jié)果沒談好，外面進來幾個人，一擁而上，把這位當(dāng)事人控制住，“不簽也得簽”，強制他按了手印、簽了字。糟糕的是，他連人家的違法證據(jù)都沒有。

房子是我們的，最好是我們掌握主動權(quán)，地點我們來定。最好就在我們自己的房子里。

談不下來，達不成補償預(yù)期目標(biāo)，該怎么辦?有招!

為大家提供了一些和征收方談判的小技巧，希望可以幫助到我們的被征收人拿到合理的補償。

如果征收方愿意提高補償那當(dāng)然最好，但是征收方咄咄逼人，死活不愿意提高補償，我們該怎么辦呢?

這個時候也不要著急，只要你沒簽字，后面還是有救濟途徑的。此時協(xié)商已經(jīng)不管用了，那么我們就需要考慮維權(quán)的相關(guān)事宜了。

一是對于征收方下發(fā)的分戶評估報告提出復(fù)核申請，要求提高補償;在復(fù)核沒能改變補償?shù)那闆r下，還可以申請專家委員會鑒定。

二是在征收方公開發(fā)布房屋征收決定后，就補償不合理的問題申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟來提高補償。但最晚不得超過征收補償決定下發(fā)6個月，否則會超過法定的起訴期限，導(dǎo)致無法維權(quán)。