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在一些號稱“2個月內(nèi)簽約率突破95%”的征收項目中，看似一團和氣的背后，卻隱藏著現(xiàn)今棚戶區(qū)改造征收項目中存在的一個值得廣大被征收人高度警惕的現(xiàn)象——預征收，也叫模擬征收。

在明律師認為，這類征收活動表面上風風火火，效率極高又合乎民意，實則是違反現(xiàn)有法律規(guī)定，存在侵害被征收人權益巨大風險的怪異做法。

那么，所謂的“預征收模式”究竟存在什么樣的貓膩呢?被征收人為什么要對此保持高度警惕呢?

我們先來最直白的講一下什么是預征收。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》之規(guī)定，征收的法定程序一定是先就房屋征收決定和補償方案進行公告，再順序開展調(diào)查登記、入戶評估、協(xié)商簽訂補償協(xié)議直至作出征收補償決定、申請司法強拆。

而所謂的“預征收”，則是一些地方琢磨出來的一套全新模式，即先組織潛在的被征收人進行“預簽補償協(xié)議”，將補償標準、數(shù)額、方式都談好了，之后待預簽約達到一定比例時(如80%-95%)，讓房屋征收決定生效，正式啟動補償和搬遷工作。

最直觀的看，這種模式打亂了《條例》明文規(guī)定的征收補償順序，是在法外創(chuàng)立了一個新的程序，屬于嚴重違反上位法規(guī)的情形。

那么這么干究竟對被征收人一方有什么危害呢?首先要明白一點，這種模式對于征收方肯定是有利的，不然它不會發(fā)明這個東西。

有利在哪兒呢?就是它利用程序手段將被征收人的補償利益強行“捆綁”——抓住了被征收人想搬新居改善居住條件的普遍迫切愿望，在預簽約之初以“如果你不簽約項目就啟動不了，搬遷就遙遙無期”為由對被征收人群體進行變相“要挾”，使得一些善良的被征收人出于“集體”利益的考慮而在匆忙之中選擇了簽約。

這樣，征收方就得以挾集體利益來逐一對被征收人進行擊破，從而在較短的時間內(nèi)獲得較高的簽約率。

此時，預先設計好的“由量變到質(zhì)變”發(fā)生，房屋征收決定生效，剩下的20%以內(nèi)的未簽約戶一下子就淪為了少數(shù)派，站到了絕大部分已簽約被征收人的對立面。

“發(fā)動群眾斗群眾”的目的再度達成，最后這部分少數(shù)即使對補償數(shù)額非常不滿，也往往會迫于形勢壓力而選擇簽約。

在這個過程中，我們不難發(fā)現(xiàn)，被征收人就補償安置事宜的協(xié)商、博弈空間被大大壓縮，所承受的來自外界的簽約壓力卻是明顯加大，坐收漁利的就只有征收項目的發(fā)動者了。

不公平、不合理的補償結果，在此類模式的運用之下無疑將層出不窮，最終受損的就是被征收人獲取公平、合理補償結果的權利。

對此，在明律師想提示廣大被征收人以下幾點：

其一，從法律性質(zhì)上講，預征收模式完全沒有法律法規(guī)的依據(jù)，系明顯的程序違法。

但就現(xiàn)階段而言，有在各地愈演愈烈之勢。

預征收的實質(zhì)，是一種協(xié)議拆遷，是將本應由房屋征收部門承擔的責任變相轉(zhuǎn)嫁給被征收人的行為。

現(xiàn)實中，這種模式多用于國有土地上的舊城區(qū)改造、棚戶區(qū)改造項目中。

而在集體土地上面臨所謂“舊村改造”項目時，則一般采用更加“著名”的騰退拆遷模式。

其二，被征收人一定要明白，預簽約行為的實質(zhì)法律后果，與正常征收程序中的簽約行為是沒有任何區(qū)別的。

因此，如果你對征收補償安置結果尚存不滿，就一定不可輕易進行所謂的“預簽約”。

否則，你的行為不僅是給自己戴了緊箍咒，更會成為對其他被征收人也就是街坊鄰居的實際壓力來源。

現(xiàn)實中，征收方往往拿著90%以上的簽約比例強調(diào)自己的項目是符合社會公共利益要求的，90%了還不是公共利益么?殊不知，這個91%的得來，實際帶有“連哄帶騙”的嫌疑，與《條例》所規(guī)定的公共利益的含義根本不是一回事兒。

在《協(xié)議拆遷的種種陰謀，在明律師為你逐一揭穿……》一文中在明律師曾講過，應對此類拆遷的關鍵就是不要輕易在任何名頭的協(xié)議、合同上簽字。

你不簽字，項目就啟動不了，就有望為自己的維權博弈贏得寶貴的時間和空間。

一旦簽約比例在短時間內(nèi)迅速提升，留給被征收人一方運作的空間就會大打折扣，被征收人就將落入“自己刨坑自己埋”的尷尬境地。

其三，預簽約模式泛濫所反映的一個令人擔憂的問題是，在征地拆遷領域有法有規(guī)可依的情況下，卻到處都在發(fā)生以各種名義、手段、馬甲突破現(xiàn)有法律規(guī)定的事情。

預簽約是一個，騰退是一個，先行用地又是一個……這就意味著，解決上述情形下的補償安置問題已不完全是一個法律問題，而是一個復雜、牽扯眾多的利益糾葛的平衡過程。

因此，聘請專業(yè)征收維權律師介入，協(xié)助處于弱勢地位的被征收人與征收方進行協(xié)商、溝通、談判，便是解決問題最為高效、可行的方式。

貿(mào)然起訴至法院，結果很難對被征收人有利，反而可能是費力不討好的無用之功。