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近年來，很多地方都提高了征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并逐步按照區(qū)片綜合地價(jià)來賠償?？陀^上來說，農(nóng)民可以從土地征收當(dāng)中獲得更好的賠付標(biāo)準(zhǔn)。一些地方為了規(guī)避征地成本，采取和農(nóng)民簽訂租地協(xié)議的方式來獲取土地用于建設(shè)。一畝地一年只給幾百、上千元的租金，大大減少了征地支出。

那么這種以租代征的征地方式是否合法，農(nóng)民還能不能拿回自己的土地，爭(zhēng)取回合理的補(bǔ)償呢?今天即明拆遷律師就這幾個(gè)問題，為大家進(jìn)行分析解答。

占地修路，一畝地一年給1200元青苗費(fèi)就行了?

即明拆遷律師接到了這樣一個(gè)征地的法律咨詢。張先生所在村，兩年前因?yàn)樾奘〉酪鞯兀魇辗經(jīng)]有發(fā)布任何征收文件。當(dāng)時(shí)由村委出面動(dòng)員村民簽字，村委的說法是“租地比征地好，將來大家還可以收回去種地。征了地可就沒有地種糧食了?！?/p>

村委還答應(yīng)每年給村民發(fā)放青苗費(fèi)，一畝地一年是1200元。村民們覺得不征地不種地也能領(lǐng)錢“挺劃算的”，紛紛和村委簽了租地協(xié)議。30余戶村民總共出租了40余畝土地給村里。

剛開始兩年，村里都能按時(shí)給村民發(fā)放青苗費(fèi)。但今年村里卻不發(fā)了。村民想要回土地，打聽后才得知土地已經(jīng)建了省道，沒法還地耕種了。

村民還查詢到，他們當(dāng)?shù)氐恼鞯匮a(bǔ)償實(shí)際上是一畝4萬余元。村民們覺得上了當(dāng)，兩年2400元就把自己家土地給賣了，太不劃算。

律師觀點(diǎn)：以租代征是違法的征地行為，嚴(yán)重的可追究法律責(zé)任

村民們還能不能拿回土地，或者爭(zhēng)取回合理的補(bǔ)償呢?即明拆遷律師下面就這個(gè)案例展開分析。

首先，建省道占用農(nóng)用地，應(yīng)當(dāng)辦理審批手續(xù)，依法征收補(bǔ)償。

根據(jù)《土地管理法》第四十四條，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

而且像這種省道修建占用農(nóng)用地的大型項(xiàng)目，用地時(shí)不僅需要省級(jí)人民政府批準(zhǔn)，通常還需要國務(wù)院批準(zhǔn)。

由于這些農(nóng)用地一旦被占用，修建為省道，客觀上，也就無法再退還農(nóng)民進(jìn)行耕作了。因此應(yīng)當(dāng)依法對(duì)土地實(shí)行征收并給予補(bǔ)償。

當(dāng)然，當(dāng)?shù)匚唇?jīng)法定程序進(jìn)行征收及補(bǔ)償，也未發(fā)布任何征收文件，而是由村委出面組織租地，支付少量租金，將農(nóng)民土地用于修路，這種行為是不合理的。

其次，以租代征，是違法行為。

《土地管理法》第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

從上訴案例來看，當(dāng)事人的土地被租用后直接用作了省道建設(shè)，很明顯是屬于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，同時(shí)屬于典型的以租代征，違反了《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定。

再次，以租代征構(gòu)成犯罪的，可追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。

《土地管理法》第七十六條對(duì)于以租代征的處理方法有具體的規(guī)定：

一是對(duì)于無批文占地，可以責(zé)令退還非法占用的土地;

二是對(duì)于違反土地利用總體規(guī)劃的，改為建設(shè)用地的，可以限期拆除其地上建筑物，并處罰款;

三是對(duì)非法占用土地單位的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分;

四是構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

以租代征后，無法恢復(fù)原狀的土地，應(yīng)按最高標(biāo)準(zhǔn)支付征地補(bǔ)償

從上述案例來看，該項(xiàng)目的土地已經(jīng)無法恢復(fù)原狀，并且退還土地也會(huì)給公共利益(省道)造成重大損失，因此更現(xiàn)實(shí)的解決方法是爭(zhēng)取按照征地來獲取合法合理的補(bǔ)償。

而這個(gè)補(bǔ)償，可以按照較高標(biāo)準(zhǔn)來爭(zhēng)取。

《國土資源部關(guān)于堅(jiān)決制止“以租代征”違法違規(guī)用地行為的緊急通知》規(guī)定，依法對(duì)“以租代征”違法違規(guī)用地行為處理后，確需補(bǔ)辦用地手續(xù)的建設(shè)項(xiàng)目，必須附具對(duì)違法違規(guī)案件和有關(guān)責(zé)任人的處理意見及落實(shí)情況，征地補(bǔ)償費(fèi)用、耕地開墾費(fèi)按違法用地期間最高標(biāo)準(zhǔn)支付和繳納。

對(duì)于遭遇以租代征的當(dāng)事人，即明拆遷律師建議，盡量不要簽訂相關(guān)租地協(xié)議，如果已簽訂協(xié)議，可以在確認(rèn)土地被違法用作建設(shè)用地后，要求征收方按法定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來補(bǔ)償，協(xié)商不成的，咱們應(yīng)當(dāng)盡快通過訴訟爭(zhēng)取拿回合理補(bǔ)償。