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上海一房東進(jìn)門傻眼：怎么都被換掉了？！想解約卻被索要天價違約金→

更新時間：2024-01-15 16:34:55作者：佚名

上海一房東進(jìn)門傻眼：怎么都被換掉了？！想解約卻被索要天價違約金→

近日，長寧區(qū)市民羅女士（化姓）撥打解放日報·上觀新聞熱線反映自己遇到了租房糾紛。

羅女士在長寧區(qū)新華路448弄有套閑置住房。2022年，她想出租出去，貼補(bǔ)一些家用，于是就聯(lián)系了家附近的房屋中介，并在2022年9月成功出租?？蓻]想到，出租后卻給她帶來了困擾，而想收回卻又困難重重。

未經(jīng)允許，家電、家具被拆換

羅女士告訴記者，在中介公司的介紹幫忙下，一對年輕情侶看上了她的房屋，并很快表示了租房意愿。她向記者展示了一份由她、租客邱女士（化姓）和房屋中介公司三方簽字蓋章的《上海市房屋租賃合同》，合同顯示，婁女士以6000多元的月租金將位于長寧區(qū)新華路448弄的兩室戶房屋出租給邱女士，租賃期為3年，由2022年9月至2025年9月。在合同中，注明了租房僅供居住使用、僅限2人居住以及未經(jīng)甲方同意，乙方不能改變所租賃房屋的結(jié)構(gòu)、裝修等內(nèi)容。

圖為羅女士和邱女士簽訂的租賃合同

合同簽好后，羅女士將房屋整備好交給邱女士二人，自己和丈夫住進(jìn)松江區(qū)的另一套房產(chǎn)中。

2023年6月，一次偶然的機(jī)會，羅女士發(fā)現(xiàn)租客可能產(chǎn)生了違反房屋租賃合同的行為。當(dāng)時，由于天氣轉(zhuǎn)熱，空調(diào)使用變得頻繁，租房中的空調(diào)發(fā)生了故障，無法制冷，于是租客聯(lián)系羅女士幫忙維修。這是羅女士出租近一年后第一次返回這個小區(qū)。進(jìn)門后，她發(fā)現(xiàn)墻壁從純白變成了大片的紅綠色，白色的冰箱正面面板被改成了黑色，不少房間的吊頂被拆除更換了新樣式，頂燈換成了新的，電視機(jī)、機(jī)柜以及有些原本在里面的桌椅和木質(zhì)衣柜也不知去向?！斑@套房子我們家很早以前就住在里面，對房子里的桌椅衣柜都很有感情，結(jié)果她一聲不吭就換掉了！”

羅女士家原本的電視、電視柜等，已被租客清掉

8月下旬，羅女士自己再次回到房屋門外，看到原本衛(wèi)生間的置物架被放置在門外的雜物堆里，還得知，租客在未征求她同意的情況下，把原本的空調(diào)拆除丟棄，更換成了不同品牌的另一款空調(diào)。

租房合同里寫得很清楚：“未經(jīng)甲方同意，乙方不能改變所租賃房屋的結(jié)構(gòu)、裝修，并愛護(hù)租賃的房屋，如因乙方的過失或過錯使房屋及設(shè)施受到損壞，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。”于是，羅女士不滿地在微信與租客邱女士發(fā)消息，“更換東西或改變室內(nèi)的其他東西，要跟我講一下的，我同意后您才能更換?！睂τ谖唇?jīng)允許更換空調(diào)，邱女士則答復(fù)稱，“之前修空調(diào)的事情弄了很多次了，修的價格您覺得太貴，換掉您也不愿意，現(xiàn)在我自己換掉，第一是節(jié)省時間，第二也在為您考慮。”對于吊頂、墻壁樣式的更改，邱女士則表示，最后退租時會恢復(fù)原樣。

墻壁被改為深綠色，吊頂、頂燈也更換了樣式

而邱女士還表示，房東這樣已經(jīng)出租了房屋卻返回查看的行為影響了她的居住隱私。

想收回房屋卻被索要天價賠償

此外，房屋改造不久后邱女士的同住人變成了另一名女性，再加之“民宿風(fēng)”的新裝修風(fēng)格，羅女士懷疑，邱女士還存在轉(zhuǎn)租的二房東行為。

不過對此，經(jīng)手該次中介合同的房屋中介公司工作人員告訴記者，邱女士對二房東行為予以否認(rèn)，表示另一名租客是自己的表妹，從澳洲回國暫住于此。

盡管無法確認(rèn)是否存在轉(zhuǎn)租，羅女士認(rèn)為，租客未經(jīng)允許對房間的裝修、家具家電進(jìn)行更改，已經(jīng)屬于違背合同，不愿再繼續(xù)將房屋出租給邱女士，遂提出了解約要求。邱女士并不愿解約，表示是確認(rèn)租房長達(dá)3年才進(jìn)行的裝修，如僅1年就要搬走，時間和金錢成本過高。

不過，中介公司工作人員向記者表示，她并不認(rèn)為邱女士更換空調(diào)等行為屬于違約，“公說公有理，婆說婆有理，合同里只寫了家電的品類數(shù)量，沒有特定品牌”，只要家電的數(shù)量沒變化就行。

圖為涉事房屋所在的新華路448弄小區(qū)

1個月后，2023年9月底，在多方參與的協(xié)商調(diào)解現(xiàn)場，租客邱女士提出可以解約，但要求羅女士按照合同到期日2025年9月，支付全部20余個月的房租共計10萬余元的天價解約賠償金，最終，這個賠償金被談至2萬余元，但羅女士無力支付，解約被擱置。

“雖然是對方違約，但我愿意主動支付合同上約定的1個月租金作為解約賠償。”羅女士期盼可以在可接受范圍收回房屋。

租房的邊界在哪？

針對該案例，湖南金州律師事務(wù)所高級合伙人、律師邢鑫告訴記者，《民法典》第709條規(guī)定承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物，第715條規(guī)定承租人不得擅自對租賃物進(jìn)行改善或增設(shè)他物，第716條規(guī)定承租人不得擅自將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。根據(jù)本事件中房東所述，“簽訂的合同注明了不可以對房屋原本裝修改動，僅允許居住使用”，因此租客無論是轉(zhuǎn)租行為、裝修行為、商用行為，均未得到房東事前授權(quán)或事后追認(rèn)，當(dāng)然違反與房東之間的租賃合同的約定，房東有權(quán)解除雙方的合同，從而將租客驅(qū)逐出去。

業(yè)主該如何維權(quán)？邢鑫表示，業(yè)主取證維權(quán)應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行，不得侵犯租客的隱私權(quán)。如未經(jīng)租客同意的情況下私自進(jìn)入房屋，一方面將侵犯租客的隱私權(quán)，承擔(dān)侵權(quán)民事責(zé)任；另一方面構(gòu)成非法侵入他人住宅，可能承擔(dān)行政責(zé)任和刑事責(zé)任。業(yè)主可以通過正常敲門拜訪的方式，在出示業(yè)主身份證明的前提下，確認(rèn)房屋實際使用人的身份和情況。如租客拒不配合，也可以尋求民警的協(xié)助。

解放日報·上觀新聞原創(chuàng)稿件，未經(jīng)允許嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載

作者：鄭朕

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男子270萬賣掉唯一住房后賴著不走，買家邊還貸邊租房3年

3年前，黨女士在上海買了一套房子，給了錢過了戶，但一直沒有拿到房屋鑰匙、無法收房，這是怎么一回事呢？

買房3年未收房

一邊還房貸一邊租房

黨女士有個兒子，為了讓兒子能上個好學(xué)校，2021年她花了270多萬買下一個頂層兩居室，給了錢過了戶，但到了2023年，她還沒能搬進(jìn)房子。

沒法住進(jìn)去，這就不得不租房，一邊還著房貸，一邊支付租金，黨女士苦不堪言。

黨女士花270萬買了一個頂層兩居室，圖為房子外觀

讓她遲遲無法入住的原因，竟然是原房東死活不肯搬走。原房東李金龍，是個60歲的獨居老人，他不搬走的理由竟然是——自己沒有地方住。

黨女士有涵養(yǎng)，沒有罵人，但也是氣得不輕——

要是真怕沒地方住，為什么要賣房？賣了房拿了錢，還賴著不走，“怎么能這么無賴？”

房東為什么要賣掉

名下唯一的一套房？

原來幾年前，他的表弟借錢，找李金龍做擔(dān)保，不知是為了親戚情誼，還是許諾了什么好處，李金龍就用自己的房子做了擔(dān)保。結(jié)果親戚欠錢還不了跑了，李金龍的房子就被外地法院查封了。

又不知道從哪里聽說，法院強(qiáng)制拍賣會遠(yuǎn)低于市場價，李金龍就著急忙慌的自己找中介掛牌賣房了。掛牌價290萬，最后說好250萬成交，等到要簽字，李金龍?zhí)鴥r，最后271萬成交。

但是李金龍一口咬定，當(dāng)時賣房時，中介答應(yīng)他，給他找個地方住的。可是哪家中介的哪個業(yè)務(wù)員承諾的，他說不清楚，就一口咬死黨女士應(yīng)該為此負(fù)責(zé)，給自己找地方住，不然他就不交房。這一番話簡直要把來執(zhí)行的執(zhí)行法官武博氣笑了。

面對李金龍的胡攪蠻纏，武博直截了當(dāng)?shù)膯柍隽岁P(guān)鍵：當(dāng)初欠款時100多萬，賣房款271萬，抵掉欠款后剩下的100多萬去哪里了？

面對執(zhí)行法官，黨女士質(zhì)疑抵掉欠款后剩下的100多萬去哪里了

賴在房子里兩年多，欠黨女士幾十萬的房租就應(yīng)該從這筆錢里扣。

這話讓李金龍支支吾吾不知道怎么回答，也讓一直給幫腔的李金龍妹妹不敢說話。

圖為房子內(nèi)景

考慮到李金龍年紀(jì)不小，還剛剛中風(fēng)出院不久，法院沒有直接強(qiáng)制執(zhí)行，而是為他找一個養(yǎng)老院，解決他晚年生活，家里那些亂七八糟的老舊電器也不用帶走，讓黨女士補(bǔ)貼他2萬塊錢。這么好的事情，李金龍是答應(yīng)了。

武博也是言出必行，四處打聽，在李金龍有限的低保金范圍內(nèi)給他找合適的養(yǎng)老院——養(yǎng)老院不能太差，李金龍身體不好需要康復(fù)；也不能離他妹妹太遠(yuǎn)，就這么一個親戚，還要經(jīng)常來往；費用不能太高，李金龍一直沒有工作，靠低保和補(bǔ)貼過日子，沒有積蓄能力有限。

過了5個月，法官終于找到了合適的養(yǎng)老院，還好說歹說砍下價格，打電話通知李金龍搬家，可萬萬沒想到，他竟然不肯去！！理由是——去住養(yǎng)老院，低保錢就花完了，再后來就不接電話了。