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這段時間，成都武侯區(qū)中央花園二期備受公眾關注——由業(yè)主主導，計劃在原址對小區(qū)自拆自建。作為四川第一批商品房的中央花園二期建成于1998年，有72棟樓，3295戶業(yè)主。20多年過去，小區(qū)存在部分房子開裂、鋼筋外露等安全隱患。

2018年9月，中央花園二期業(yè)主向政府部門提出“自主更新、拆舊建新”改造意愿。業(yè)主們5年兩次投票最終達成99.99%的同意率，決定在小區(qū)原址開展自拆自建。

該小區(qū)業(yè)委會副主任伍大明告訴上游新聞（報料郵箱：cnshangyou@163.com）記者，已將相關報告及方案提交給當?shù)亟值擂k，目前在等答復。按照此前業(yè)主方和政府達成的共識，需業(yè)主同意率達到100%，政府方可進行研討。

在伍大明等人看來，最主要的問題是新建小區(qū)容積率能否提高，“目前小區(qū)容積率是2.0，如果達到2.5以上，開發(fā)商能夠多修房子，業(yè)主就能不出錢甚至多分面積。這關鍵需要得到政府部門的支持?！?/p>

上游新聞記者走訪該小區(qū)發(fā)現(xiàn)，多位業(yè)主雖簽字同意，但還是抱有疑慮——怎么拆？怎么建？居民如何安置？這些都沒有明確的方案。更有業(yè)主直言：“政府不出面，爛尾了怎么辦？”

多位專家和業(yè)內人士表示，目前看起來該小區(qū)自拆自建推動工作困難重重。小區(qū)所在晉陽街道辦事處相關負責人表示，不便接受采訪。

5年了：自拆自建計劃實施困境

“主要難點在于容積率?！痹谥醒牖▓@二期業(yè)委會辦公室里，74歲的業(yè)委會副主任伍大明說。

▲小區(qū)重建的提出者伍大明。攝影/上游新聞記者 李文滔

伍大明是小區(qū)重建的提出者。上世紀90年代末，他用30萬元買下這里一套最大的240平方米戶型的房子，每平方米綜合價格大概1000元，他也成為小區(qū)第一批業(yè)主，“戶型好、環(huán)境好”，是他看上這里的理由。

隨著時間推移，房子住得越來越不讓人稱心?！靶^(qū)由鎮(zhèn)上開發(fā)商建造，設計規(guī)劃跟不上，水電氣管網(wǎng)設計不行，質量也不過關。“伍大明稱，房屋采用空心預制板加磚混結構，經(jīng)歷地震以后，許多房屋產(chǎn)生了裂縫。

在業(yè)委會辦公室里，一張易拉寶上展現(xiàn)了小區(qū)的質量問題——部分住戶裝修時拆掉了承重墻，或者在承重墻上打孔；部分樓棟基礎沉降開裂，房屋墻壁開裂；下水管網(wǎng)積水；亂搭亂建太多，導致火災……甚至業(yè)委會辦公室的屋頂，也露出了一條裂縫。

“能不能重建整個小區(qū)？”2018年9月，伍大明和業(yè)委會主任趙濤寫信尋求政府支持。同年12月，武侯區(qū)委辦公室在網(wǎng)上留言板回復：如中央花園二期業(yè)主都愿意進行改造重建，街道將會同相關部門、企業(yè)推動該小區(qū)改造重建工作。武侯區(qū)街道辦也稱：小區(qū)業(yè)主同意率95%以上，將規(guī)劃危房舊城改造。

▲小區(qū)公告欄掛著“拆舊建新”進展通報。攝影/上游新聞記者 李文滔

在伍大明等人的設想中，小區(qū)占地面積約20萬平方米，容積率為2.0，如果將容積率增加到3.5（1平方米地建3.5平方米房子），拆40萬平方米舊房，建70萬平方米新房，按照1：1還業(yè)主后，開發(fā)商還有30萬平方米的新房賣，“除成本稅費外還是有盈利的，這樣才會有企業(yè)來投資，業(yè)主也不用掏錢?！?/p>

在業(yè)委會和志愿者的召集下，2019年8月小區(qū)第一輪業(yè)主同意率達到96.7%。在業(yè)委會提交重建申請之后，2019年12月26日，時任武侯區(qū)委書記批示：同意納入危舊房論證。但是業(yè)委會并沒有接受危房鑒定，“有安全隱患，但是談不上?！?/p>

2020年3月，業(yè)委會被告知，因小區(qū)屬于商品房，不符合棚戶區(qū)改造政策，“如果要重建，只能原地原圖原址重建。“就這樣，重建事宜被擱置。

轉機發(fā)生在一個月后。

2020年4月成都發(fā)布了《城市有機更新實施辦法》，列明了三種城市更新形式：保護傳承、優(yōu)化改造和拆舊建新。

“這個文件一二級土地是可以聯(lián)動，包括留改拆，有20%是可以拆的，針對2000年以前的老舊小區(qū)?！靶^(qū)業(yè)委會另一位成員稱，這份文件讓他們看到一線希望，之后又陸續(xù)爭取政策。

2021年11月，時任武侯區(qū)委書記到小區(qū)調研時提出自拆自建模式?！皶浱岢?，因為政府未占地，所以需要業(yè)主同意率達到100%，政府才能出規(guī)劃。那么業(yè)委會第一步就是組建拆舊建新小組，動員群眾?！蔽榇竺鹘榻B，從2022年3月21日至5月21日，業(yè)主同意率達到99.99%。

今年5月25日，業(yè)委會形成報告提交給晉陽街道辦及武侯區(qū)相關部門。

8月21日，中央花園二期拆舊建新籌備組傳來消息，整個進程涉及國土、規(guī)劃、稅務、城建等部門，需要做詳細的方案向區(qū)市等部門匯報。“目前已有開發(fā)商在對接出方案?！蔽榇竺鞣Q。

“區(qū)委書記來調研時說，我們這邊是民生工程，容積率不能高，而且要保證大家套內面積不減少。如果套內面積不減少，容積率要相應提高才行?，F(xiàn)在成都繞城內有一個總體規(guī)劃，是容積率不超過2.5。但它是可以調的，有的地方高，有的地方低，總體不超過2.5?！睒I(yè)委會另一名成員表示，如果按照2.5的容積率去建設新房，開發(fā)商利潤不大，重建事宜比較難推動。

反對聲：萬一爛尾了怎么辦？

上游新聞記者曾多次走訪該小區(qū)，發(fā)現(xiàn)多位業(yè)主雖已簽字同意，但對于重建一事仍有疑慮。

“重建期間大家住哪里？建設周期要多長？萬一爛尾了呢？”上游新聞記者見到黃阿姨時，她正和老伴拎著菜準備上樓。她稱，小區(qū)三千多戶，涉及數(shù)萬人，要推倒重來，不是一件小工程，不但需要大量資金投入，還需要有相關部門進行監(jiān)督。

▲業(yè)主指出小區(qū)部分房屋有裂縫。攝影/上游新聞記者 李文滔

“當然，重建后有電梯，我們也能方便很多?！秉S阿姨住在5樓，由于上了年紀體力下降，每次外出采購米面糧油，都是盡量購買小袋裝的，方便提上樓。

十多年前，黃阿姨和丈夫在此購買了一套160多平方米的躍層房屋，“當時是每平方米2800元，原房東是個會計。”如今，黃阿姨和老伴都已退休，雖然孩子在成都，但并沒和他們住在一起。

對于小區(qū)自拆自建，黃阿姨表示支持，“要是能重建，我用這套大房子換兩套小房子，還能和孩子住在一起。小孩有自己的生活，住一套也不方便，住得近會方便很多?！?/p>

“小區(qū)的房子是磚混結構，不比框架結構牢固。2008年汶川大地震后，有些房屋出現(xiàn)了裂縫。不過裂縫不大，也就是修補一下。”黃阿姨告訴記者。

盡管黃阿姨夫婦同意重建，但他們覺得希望并不是很大。黃阿姨認為，中央花園二期是商品房，并不是農村自建房。拆掉和重建，如果沒有政策支持或政府部門牽頭，很可能無法推進。

“光簽字就簽了五年，一直沒進展，搞得我們都沒信心了?！弊艉壬蛴浾呓榻B，去年開始簽名時，“業(yè)委會提議每平方米業(yè)主出4000元。如果100平方米，就是40萬元，這筆錢不是每家人出的起的。不少業(yè)主本就有房貸要還，如果再添貸款，肯定難以承受?！?/p>

上游新聞記者注意到，在小區(qū)公告欄上，小區(qū)業(yè)委會曾就4000元出資作出改動——對于資金充裕償付能力強的業(yè)主，按照1：1.1比例換新房的，每平方米出資4000元；對于希望降低出資額的業(yè)主，可以將增加的0.1和地下停車位變現(xiàn)；對于不想出款又希望住新房的業(yè)主，可以將部分產(chǎn)權按現(xiàn)價1.5倍轉讓給投資機構獲得建新資金……

開小賣部的業(yè)主張先生，則對拆舊建新明確表示反對?！八麄兌际潜粩?shù)字砸昏了頭，看著幾百萬很惹眼，這都是紙面上的?！睆埾壬f，不是他不想提升居住環(huán)境，而是這個風險承擔不起。

張先生稱，他在小區(qū)只有一套住房用于自住，“要拆的話，我們一家人去哪里??？小孩子上學怎么辦？如果附近有一套現(xiàn)房能直接和我換，我肯定換。”張先生認為，自拆自建的風險，必然是自己承擔。

“開發(fā)商接手總是要有利可圖的?！绷硪晃粯I(yè)主認為，小區(qū)位于航線下方，不可能建太高的樓，而小區(qū)面積又大，對開發(fā)商的資金要求很高。如果沒有利潤，就不會有人來接手。

專家：商品房自拆自建困難重重

小區(qū)能否按業(yè)主預期重建？面臨哪些困難？上游新聞記者就此咨詢了北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長趙秀池教授。

“自拆自建確實屬于全國首例，沒有相關經(jīng)驗可以借鑒，目前看起來推動工作困難重重。城市更新、舊房改造，本身難度就很大?！壁w秀池認為，沒有政府主導、相關政策支持，自籌自建是不可能的。

▲小區(qū)路面坑坑洼洼。攝影/上游新聞記者 李文滔

“項目能否實現(xiàn)業(yè)主們的目標，還需要與政府相關部門溝通。將項目納入城市更新實施方案中，借鑒目前城市更新的一系列資金稅收補貼等政策優(yōu)惠，通過土地肥瘦搭配或容積率調整，引入社會力量，通過一些適老項目、停車場、幼兒園等盈利項目增值收益平衡項目資金?！壁w秀池認為，目前老舊小區(qū)改造基本是依靠容積率政策實現(xiàn)項目資金平衡，而容積率政策又受制于當?shù)爻鞘幸?guī)劃。在核心區(qū)容積率受限情況下，將很難達到預期目標。

“特別是在當前情況下，容積率提高也不一定能夠解決問題?！壁w秀池稱。

清華大學中國新型城鎮(zhèn)化研究院執(zhí)行副院長尹稚教授認為，從目前業(yè)主們反映的情況看，恐怕像這樣上萬人的社區(qū)完完整整地推倒重來，至少從現(xiàn)有信息看依據(jù)是不足的。

尹稚在接受中國之聲采訪時介紹，社區(qū)完全推倒重建至少有幾個基本前提：第一，只有危房等級比較高、加固成本遠遠超過重建成本，才會選擇拆除；第二，危房如果被認定確實需要拆除，也得找經(jīng)濟上可行的辦法；第三，這么大規(guī)模的改造工程，應當需要經(jīng)過市級審批。

“業(yè)主們想不花錢或者少花錢，大概唯一出路是小區(qū)的地還有增值空間。這要從城市整體發(fā)展來做評估，即政府允不允許這塊地提高容積率，除了給居民1:1.1的回遷房之外，如果能夠提升容積率，有更多面積、能夠以更高的價格對市場銷售，那么對于這個項目改造的執(zhí)行者來講，它還是合算的?！币煞Q，如果商品房好賣的時候，這種機會是有的。

上游新聞記者 李文滔

編輯：朱亮

責編：郎清湘 王蓉

審核：馮飛