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隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，人民的收入也不斷提高，越來(lái)越多的人口從農(nóng)村向周邊城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，越來(lái)越多的人選擇在城鎮(zhèn)中定居或者直接轉(zhuǎn)為了城鎮(zhèn)戶(hù)口，而村中原有的宅基地及房屋便會(huì)出現(xiàn)閑置的情況。那么此時(shí)，村民會(huì)面臨什么問(wèn)題，又該如何解決呢?北京晏清律師事務(wù)所的專(zhuān)業(yè)拆遷律師為您一一解答：

一、荒廢的宅基地會(huì)被如何處置?

在宅基地未被收回，但長(zhǎng)期無(wú)人居住且荒廢的情況下，依照現(xiàn)行有效的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第五十二條，空閑荒廢兩年以上的宅基地可經(jīng)縣級(jí)以上政府批準(zhǔn)后，由村集體收回該土地的使用權(quán)。因此，在村外定居的前提下，相比于荒廢宅基地，不如直接將宅基地賣(mài)給同村人。

二、進(jìn)城落戶(hù)的村民宅基地如何處置?

在村民已經(jīng)進(jìn)城落戶(hù)的情況下，宅基地是否會(huì)被強(qiáng)制收回呢?依照《土地管理法》第六十二條的規(guī)定，國(guó)家允許進(jìn)城落戶(hù)的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地。由此可見(jiàn)，退出宅基地并非強(qiáng)制性的規(guī)定，村民可依據(jù)自己的意愿，在得到相應(yīng)補(bǔ)償后退出宅基地。

三、宅基地上的房屋同樣具有價(jià)值

我們要注意一點(diǎn)：宅基地上的房屋也是有其相應(yīng)的價(jià)值的，村民有權(quán)對(duì)房屋部分獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。宅基地與宅基地上所建造的房屋，其所有權(quán)及使用權(quán)相對(duì)獨(dú)立，若是未對(duì)宅基地上的房屋部分有著相應(yīng)的約定或補(bǔ)償?shù)那疤嵯拢罁?jù)地隨房走的原則，村民對(duì)宅基地上的房屋依舊擁有著所有權(quán)及使用權(quán)。

四、承包地如何處置?

依據(jù)《土地承包法》的規(guī)定，進(jìn)城落戶(hù)農(nóng)戶(hù)的土地承包權(quán)受法律保護(hù)，明確提出了不得將退出土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為農(nóng)戶(hù)進(jìn)城落戶(hù)的條件。因此，在承包期內(nèi)農(nóng)戶(hù)選擇進(jìn)城落戶(hù)的情況下，農(nóng)戶(hù)可按照自愿有償原則，依法在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或者流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。

五、戶(hù)口遷出后村內(nèi)實(shí)施拆遷還能否獲得拆遷補(bǔ)償呢?

在農(nóng)村實(shí)施征收拆遷時(shí)，戶(hù)口已經(jīng)從村內(nèi)遷出的村民，依舊可以拿到相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償款。因?yàn)椴疬w款中既包括宅基地補(bǔ)償、承包地補(bǔ)償，還包括房屋的補(bǔ)償。因此，即使戶(hù)口不在農(nóng)村，只要對(duì)宅基地上的房屋享有所有權(quán)，便可得到房屋部分的補(bǔ)償。

六、若房屋賣(mài)給了村外人，拆遷時(shí)還能反悔嗎?

實(shí)際上這種情形，法院通常會(huì)判定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，村民可以獲得拆遷補(bǔ)償款。因?yàn)檗r(nóng)村集體土地上的房屋，不能出售給本集體組織成員以外的人。但由于這種做法是失信行為，違背誠(chéng)實(shí)信用原則，法院在要求賣(mài)方退還當(dāng)初的購(gòu)房款的同時(shí)也會(huì)根據(jù)實(shí)際情況判定賣(mài)方承擔(dān)相應(yīng)的締約過(guò)失責(zé)任，分給買(mǎi)方一定比例的補(bǔ)償款。