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商業(yè)開發(fā)啟動，卻未作出房屋征收決定;初步評估結(jié)果獲知，補償協(xié)議卻無法達成……而當被征收人意圖進一步協(xié)商、溝通時，房產(chǎn)證居然因所在地居委會的舉報而被撤銷!這樣的故事，如今在越來越多的征收項目中開始上演——談不攏補償，就撤你的房產(chǎn)證，看你還拿什么來談!那么，撤銷房產(chǎn)證究竟會對被征收人的房屋所有權(quán)、補償權(quán)益產(chǎn)生何種影響呢?被征收人又該如何加以應(yīng)對呢?

北京在明律師事務(wù)所的資深征收維權(quán)律師周濤近期代理了一起山東省的此類案件，下面結(jié)合事實與法律，在明律師為大家初步剖析這一征收方“殺手锏”的應(yīng)對之道。

其一，拆遷啟動，征收決定未作出——被征收人的法律維權(quán)無從著力。

房屋征收決定一旦作出，即意味著征收方隨后的每一步行為都要受到《國有土地上房屋征收與補償條例》的嚴格規(guī)制。

于是實踐中征收方便研究出了這樣一種“對策”，只協(xié)商、簽協(xié)議、拆房，就是不作征收決定。

這樣一來，可以最大限度的將房屋征收這一法律問題轉(zhuǎn)化為政府一方完全主導(dǎo)下的政策性問題，同時盡量規(guī)避法規(guī)規(guī)定的極為復(fù)雜、嚴格的程序。

所謂“協(xié)議拆遷”，實際上就有這個意思。

在此情形下，征收方會不慌不忙的先將能拆、易拆的拆掉，對較為難啃的骨頭形成包圍圈，進而施加強大的輿論、政策壓力迫使其簽約走人。

而此時那些“看上去很美”的法規(guī)規(guī)定全都用不上，被征收人的權(quán)利客觀上陷入了無從救濟的糟糕局面中。

在周濤律師代理的這起案件中，審理相關(guān)訴訟的法官曾表示：“這不還沒拆到你們呢么，別著急啊，該使用使用……”

其二，初步評估結(jié)果出爐，你滿意征收方不滿意。

該案中涉案建筑的總面積超過了11000平方米，初步評估結(jié)果(因為征收決定未作出，故不是《條例》意義上的評估報告)顯示被征收人有望獲得1億元以上的巨額補償。

這個結(jié)果若能實現(xiàn)，被征收人是完全樂于接受的。

然而征收方一看卻“不干了”——1個億?上哪兒找那么多錢去補給你呢?于是，“壓價”行為便是在所難免的了。

其三，居委會為何突然站出來“主持公道”?市房管局很快就接到了來自涉案建筑所在地居委會的舉報，稱被征收人在10年前辦理房產(chǎn)證時存在違法行為，房產(chǎn)證應(yīng)被依法予以撤銷。

結(jié)果沒兩天，市房管局就依據(jù)當?shù)厥姓鞒龅囊粋€批復(fù)，真的將被征收人的房產(chǎn)證撤銷了!居委會為何會突然冒出來呢?經(jīng)了解，原來所謂“舉報信”是上級街道辦直接發(fā)下來的，并明確要求居委會蓋章、寄出。

居委會根本只是在執(zhí)行上級命令而已……關(guān)于此環(huán)節(jié)的交涉，被征收人進行了錄音，然而仍然無法推翻房管局撤銷房產(chǎn)證的決定。

其四，撤銷房產(chǎn)證，被征收人對涉案建筑的所有權(quán)、補償權(quán)益是否受到影響?

在明律師經(jīng)過疑難案件研討后認為，房產(chǎn)證被撤銷，對所有權(quán)的行使肯定是會產(chǎn)生影響的，比如你就無法進行買賣、租賃、抵押擔(dān)保了。

但就征收中的補償權(quán)益而言，則是不應(yīng)受到任何影響的。

對此，審理與此案相關(guān)訴訟的法官也表示，房產(chǎn)證撤了就撤了，房子還是你的，拆的時候補償還是只能給你。

然而問題在于，一旦此階段被征收人的房屋遭遇違法暴力強拆，被征收人就極有可能因為沒有房產(chǎn)證而難以行使法律救濟權(quán)利，甚至遭遇告到法院去連案都立不上的窘境。

因此，政府撤銷房產(chǎn)證這一招的威力，在現(xiàn)實層面仍是不容小覷的。

其五，是否會因房產(chǎn)證被撤而被認定為違法建筑，進而不予補償?

這是廣大被征收人十分擔(dān)心的一個問題，尤其是在當下“以拆違代拆遷”陰招到處泛濫的時期。

對此，在明律師認為“無證房”絕不等于“違法建筑”。

對于涉案建筑而言，雖然房產(chǎn)證被撤銷，但建設(shè)工程規(guī)劃許可證等其他建設(shè)審批文件仍在，一旦征收程序啟動，在認定環(huán)節(jié)其仍應(yīng)被依法認定為合法建筑。

根據(jù)在明律師多年代理的實踐經(jīng)驗，撤銷房產(chǎn)證并不會導(dǎo)致被征收人“顆粒無收”“不予補償”的悲劇性結(jié)果。

其六，既然房產(chǎn)證被撤，能不能重新申領(lǐng)一個?

答案是明確的，不可能。

因為涉案建筑周邊已被納入相關(guān)建設(shè)規(guī)劃范圍，房屋權(quán)屬的變動已被凍結(jié)了，無法重新申領(lǐng)房產(chǎn)證。

其七，到底因為什么撤證?

被征收人的證件在申領(lǐng)時真的存在違法行為么?這個問題，提供一個法條供大家參考：

《房屋登記辦法》第81條 司法機關(guān)、行政機關(guān)、仲裁委員會發(fā)生法律效力的文件證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構(gòu)可以撤銷原房屋登記，收回房屋權(quán)屬證書，登記證明或者公告作廢，但房屋權(quán)利為他人善意取得的除外。

那么實踐中被征收人究竟是否在多年前申領(lǐng)證件時使用了隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段呢?答案當然是否定的。

欲加之罪，何患無辭。

實踐中，地方政府通常會以當年辦證時被征收人提交的相關(guān)文件、材料不全，不符合當?shù)氐牡胤叫砸?guī)定為由來套用第81條的規(guī)定對房產(chǎn)證予以撤銷。

但問題在于所謂的地方性規(guī)定往往是地方政府在住建部相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上人為增設(shè)相對人的義務(wù)，所謂不全的材料也都是政府機關(guān)內(nèi)部應(yīng)予提供的“認定意見”等被征收人在申領(lǐng)時根本無從知曉的材料。

從嚴格的法律角度看，撤銷房產(chǎn)證無論從事實上還是法律上都是站不住腳的錯誤做法，而這樣的做法卻很容易被審理相關(guān)案件的法院予以認可。

在明律師最后想提示廣大被征收人的是，撤銷房產(chǎn)證的本質(zhì)實際上就是一種逼遷手段!其目的并不在于真的讓你“分文落不著”，而是要逼迫被征收人差不多就得，見好就收，趕緊簽協(xié)議走人。

被征收人要注意以下應(yīng)對原則和方法：

第一，保持鎮(zhèn)定，不要慌亂。

一亂，急于簽約，就正中征收方的下懷了，補償數(shù)額被打壓就是難以避免的事情。

第二，積極委托專業(yè)律師，有針對性的就撤證行為提起訴訟。

訴訟能不能贏是一回事，提與不提是另一回事。

如果通過訴訟能夠?qū)⒊纷C決定予以撤銷，保住房產(chǎn)證，無疑對于被征收人而言是最為有利的。

如果一時遭遇挫折，也沒關(guān)系，訴訟程序的啟動本身就能對征收方產(chǎn)生影響，有利于正在進行中的協(xié)商、談判。

第三，嚴防違法暴力強拆，積極發(fā)動其他程序從側(cè)翼進行救濟。

前面提到過，一旦此時遭遇暴力強拆，被征收人的維權(quán)將可能面臨更大的麻煩，積極守房是極為必要的。

而通過其他程序進行救濟則是對征收方“釜底抽薪”式逼遷的反制措施，本身也是釜底抽薪的思路。

總之，遭遇撤證，天并不會因此塌下來，征收維權(quán)仍然可以依法繼續(xù)推進。