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5月31日，上海恒聯(lián)物業(yè)有限公司南昌分公司（以下簡(jiǎn)稱“上海恒聯(lián)物業(yè)”），收到一份由南昌市紅谷灘區(qū)住建局發(fā)出的《責(zé)令退場(chǎng)通知單》：責(zé)令你司于2024年6月3日中午12點(diǎn)前，撤出明園九龍灣小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域，并配合業(yè)委會(huì)做好交接工作。

6月3日中午，與業(yè)委會(huì)新簽約的江西萬科益達(dá)物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“萬科益達(dá)物業(yè)”），派出工作人員來到小區(qū)欲交接物業(yè)，因遭到幾名業(yè)主拉橫幅抵制，再次無功而返。新老物業(yè)更替引發(fā)風(fēng)波，在這個(gè)小區(qū)并非第一次，就在一周前的5月27日凌晨4點(diǎn)左右，萬科益達(dá)物業(yè)曾試圖帶人“趁夜進(jìn)場(chǎng)”，卻引發(fā)肢體沖突。

一次司空見慣的新老物業(yè)更替，為何充滿“火藥味”？背后究竟有何爭(zhēng)議和隱情？近日，澎湃新聞?dòng)浾哒归_了多方采訪及調(diào)查。

物業(yè)選聘一波三折

明園九龍灣小區(qū)位于南昌市紅谷灘區(qū)九龍湖片區(qū)，2017年建成交房，共有業(yè)主1000余戶。2020年下半年，隨著入住率逐漸提高，為了實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治管理，小區(qū)開始籌備成立業(yè)委會(huì)。2022年1月，經(jīng)過各方推動(dòng)和努力，小區(qū)第一屆業(yè)委會(huì)正式成立。

明園九龍灣小區(qū)門口 圖/澎湃新聞?dòng)浾?羅振宇

按照房地產(chǎn)行業(yè)慣例，在小區(qū)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)公司之前，為了完成正常的住宅交付和管理，開發(fā)商會(huì)聘請(qǐng)一家物業(yè)公司，為小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù)，前期物業(yè)一般多為開發(fā)商旗下自有物業(yè)公司。由于前期物業(yè)并非業(yè)主自主選擇，很多小區(qū)在成立業(yè)委會(huì)后，便開始著手選聘物業(yè)。

“前幾年上海恒聯(lián)物業(yè)確實(shí)有做得不足的地方，但業(yè)主們提出的合理建議他們都會(huì)采納，后來服務(wù)慢慢改善，加上在小區(qū)相處多年，和大家也有一些感情?！币晃惠^早入住小區(qū)的業(yè)主說，起初自己并不太愿意更換物業(yè)，后來考慮到引入外面的新公司參與競(jìng)爭(zhēng)，有助于進(jìn)一步提高小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平，便轉(zhuǎn)而支持選聘。

2022年6月，明園九龍灣小區(qū)迎來第一次物業(yè)選聘，共吸引來9家物業(yè)公司報(bào)名參選，開發(fā)商旗下前期物業(yè)——上海恒聯(lián)物業(yè)，亦在其中。

根據(jù)制定的選聘規(guī)則，所有報(bào)名的物業(yè)公司，先由業(yè)委會(huì)組織評(píng)分進(jìn)行初選，其中得分最高的2家再進(jìn)入業(yè)主大會(huì)表決程序，經(jīng)全體業(yè)主投票后選定最終的一家簽約。

但選聘過程并不順利。從2022年6月到2023年7月期間，選聘曾兩次因?yàn)槌绦虿灰?guī)范等問題，被住建部門及社區(qū)街道認(rèn)定無效或是叫停整改。

競(jìng)標(biāo)合同引發(fā)擔(dān)憂

在前兩次無效選聘中，由于第一次共有9家公司報(bào)名、第二次共有7家公司報(bào)名，分別被業(yè)主們稱為“9選2”“7選2”。業(yè)主們意見最大的，是第二次選聘。

據(jù)業(yè)主介紹，為了最大限度維護(hù)業(yè)主權(quán)益，2023年4月9日，第二次選聘進(jìn)入業(yè)主大會(huì)表決程序之前，在社區(qū)和街道的主持下，小區(qū)業(yè)委會(huì)、部分業(yè)主代表曾召開會(huì)議，共同制定了一份《明園九龍灣小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同》。

“參會(huì)的業(yè)主代表中，有幾位是專業(yè)律師，這份合同經(jīng)過大家共同商議，將其中可能導(dǎo)致小區(qū)維修基金被違規(guī)動(dòng)用的一些條款進(jìn)行了完善，并確定了最終版本?！币晃粯I(yè)主說，經(jīng)過在小區(qū)范圍內(nèi)公示無異議后，這個(gè)版本的物業(yè)服務(wù)合同正式生效，被大家稱為“4·9合同”。

然而，第二次選聘經(jīng)過“7選2”，初選出萬科益達(dá)物業(yè)、上海恒聯(lián)物業(yè)2家公司，進(jìn)入最終的業(yè)主大會(huì)表決程序后，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)，萬科益達(dá)物業(yè)的競(jìng)標(biāo)文件《物業(yè)管理服務(wù)合同（草案）》，竟對(duì)前期已經(jīng)得到業(yè)主普遍認(rèn)可的“4·9合同”進(jìn)行了修改。

萬科益達(dá)物業(yè)合同草案中，關(guān)于遺留問題整改相關(guān)條款 圖/受訪業(yè)主供圖

“萬科益達(dá)物業(yè)的合同草案有損業(yè)主利益，尤其是在附件中列出小區(qū)電梯、外墻、消防系統(tǒng)等存在一系列重大安全隱患遺留問題，可能需要?jiǎng)佑眯^(qū)維修基金?！痹谝恍I(yè)主看來，小區(qū)剛建成不久，日常維護(hù)保養(yǎng)尚可，并不存在上述安全隱患，此舉或許是為入駐小區(qū)后使用維修基金提前“埋坑”。

2023年7月，有業(yè)主投訴后，紅谷灘區(qū)住建局回復(fù)稱，經(jīng)核查，萬科益達(dá)物業(yè)競(jìng)標(biāo)文件中的合同草案，對(duì)比“4·9合同”，加重了小區(qū)業(yè)主的責(zé)任和負(fù)擔(dān)，減輕了萬科益達(dá)物業(yè)的義務(wù)，對(duì)其他參與競(jìng)標(biāo)的物業(yè)公司嚴(yán)重不公，街道正督促業(yè)委會(huì)進(jìn)行整改。

與新物業(yè)簽訂合同

除了競(jìng)標(biāo)合同問題，在第二次選聘的討論過程中，還有業(yè)主陸續(xù)發(fā)現(xiàn)，此前經(jīng)業(yè)委會(huì)修改并已表決通過的小區(qū)《議事規(guī)則》中，含有“默認(rèn)從多”（部分特殊情況下，在業(yè)主大會(huì)中逾期未參與投票的業(yè)主，其相應(yīng)投票權(quán)數(shù)默認(rèn)計(jì)入已表決的多數(shù)票）投票規(guī)則等一些被業(yè)主認(rèn)為是擴(kuò)大業(yè)委會(huì)權(quán)限、有損業(yè)主利益的條款。

有業(yè)主介紹，當(dāng)萬科益達(dá)物業(yè)修改合同與業(yè)委會(huì)修改《議事規(guī)則》被聯(lián)系在一起，一些業(yè)主開始懷疑，兩者或許早已暗中串通，共同盯上了小區(qū)數(shù)千萬元的維修基金，對(duì)業(yè)委會(huì)的信任度也由此下降。

2023年9月，物業(yè)選聘第三次被提上日程。小區(qū)業(yè)委會(huì)發(fā)布公告，將根據(jù)第二次選聘的“7選2”結(jié)果，邀請(qǐng)排名前二的萬科益達(dá)物業(yè)、上海恒聯(lián)物業(yè)，組織開展第三次物業(yè)選聘。但最終報(bào)名的，只有萬科益達(dá)物業(yè)一家。

對(duì)此，上海恒聯(lián)物業(yè)劉經(jīng)理表示，第二次選聘程序不合規(guī)已被街道要求整改，該公司認(rèn)為并不具備開展第三次選聘的條件，因此拒絕報(bào)名參選。另據(jù)業(yè)委會(huì)解釋，作為補(bǔ)救措施，上海恒聯(lián)物業(yè)放棄參選后，曾邀請(qǐng)排名第三的物業(yè)公司遞補(bǔ)，但對(duì)方因?yàn)椤懊鲌@九龍灣小區(qū)選聘物業(yè)周期異常超長”，最終也未報(bào)名。

小區(qū)業(yè)委會(huì)發(fā)布的公告 圖/受訪業(yè)主供圖

2023年9月底，由于仍然對(duì)選聘不滿，眾多小區(qū)業(yè)主向社區(qū)和街道聯(lián)名反映，提出叫停選聘、改選業(yè)委會(huì)等訴求。2023年12月31日至2024年1月21日，小區(qū)召開2023年第二次業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，對(duì)選聘萬科益達(dá)物業(yè)、是否改選業(yè)委會(huì)2個(gè)事項(xiàng)進(jìn)行表決。

據(jù)業(yè)委會(huì)發(fā)布的公告，2個(gè)事項(xiàng)均表決通過，共有752名業(yè)主參與此次投票，其中有468名業(yè)主贊成選聘萬科益達(dá)物業(yè)，另有257名業(yè)主贊成改選業(yè)委會(huì)。根據(jù)第三次選聘的這一結(jié)果，2024年2月下旬，小區(qū)業(yè)委會(huì)代表業(yè)主大會(huì)，與萬科益達(dá)物業(yè)簽訂服務(wù)合同，合同期限為2024年4月1日至2025年3月31日，并在住建部門備案生效。

現(xiàn)有物業(yè)拒不撤場(chǎng)

從2022年到2024年，歷經(jīng)將近兩年時(shí)間，終于選定了新物業(yè)。然而這一結(jié)果，并非皆大歡喜。第三次選聘期間及結(jié)束后，仍有不少業(yè)主向紅谷灘區(qū)住建局和紅角洲街道辦事處聯(lián)名反映，投訴第三次選聘的投票、計(jì)票等環(huán)節(jié)存在問題。

2024年4月30日，區(qū)住建局和街道辦事處出具書面答復(fù)稱，此次選聘過程中存在業(yè)主身份認(rèn)證不到位、未如實(shí)反映業(yè)主真實(shí)意愿、業(yè)委會(huì)對(duì)第三方網(wǎng)絡(luò)投票平臺(tái)計(jì)票統(tǒng)票過程未嚴(yán)格監(jiān)督等問題。

答復(fù)最終認(rèn)定，2023年第二次臨時(shí)業(yè)主大會(huì)確實(shí)有不規(guī)范的情形，存在一定程序瑕疵，但已保障廣大業(yè)主的知情權(quán)和表決權(quán)，不足以構(gòu)成對(duì)業(yè)主自身權(quán)利的嚴(yán)重侵犯，亦未明顯違反法律規(guī)定?？紤]到整個(gè)小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益，從維護(hù)民事法律關(guān)系穩(wěn)定性的角度出發(fā)，該次臨時(shí)業(yè)主大會(huì)決議結(jié)果依法有效。

區(qū)住建局和街道辦事處書面答復(fù) 圖/受訪業(yè)主供圖

監(jiān)管部門的答復(fù)，并未讓爭(zhēng)議停止。針對(duì)上述書面答復(fù)，又有多位業(yè)主聯(lián)名向紅谷灘區(qū)政府提起行政復(fù)議。一位參與聯(lián)名的業(yè)主稱，目前行政復(fù)議暫未出結(jié)果。

雖然業(yè)委會(huì)已經(jīng)和萬科益達(dá)物業(yè)簽訂合同，并約定后者于4月1日進(jìn)場(chǎng)接管，但上海恒聯(lián)物業(yè)因?yàn)椴徽J(rèn)可第三次選聘結(jié)果，并且以等待行政復(fù)議結(jié)果為由，至今未撤出小區(qū)。

多位業(yè)主告訴澎湃新聞?dòng)浾?，因物業(yè)選聘、小區(qū)交接等爭(zhēng)議，在業(yè)主和業(yè)委會(huì)、新老物業(yè)之間，已爆發(fā)多次對(duì)立沖突。4月27日凌晨4點(diǎn)多，萬科益達(dá)物業(yè)還試圖帶人“趁夜進(jìn)場(chǎng)”，并引發(fā)肢體沖突。記者在小區(qū)走訪時(shí)，每當(dāng)提及物業(yè)選聘之事，不少業(yè)主有所顧慮，不愿多談。

5月31日，紅谷灘區(qū)住建局向上海恒聯(lián)物業(yè)發(fā)出《責(zé)令退場(chǎng)通知單》，責(zé)令該公司6月3日中午12點(diǎn)前，撤出明園九龍灣小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域，并配合業(yè)委會(huì)做好交接工作。6月3日當(dāng)天，萬科益達(dá)物業(yè)派出工作人員來到小區(qū)欲交接物業(yè)，因遭到幾名業(yè)主拉橫幅抵制，再次無功而返。

業(yè)委會(huì)：部分業(yè)主擔(dān)憂過度

選聘、招標(biāo)、初選、投票、公告、簽約……作為全體業(yè)主的代表和業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，小區(qū)業(yè)委會(huì)是所有環(huán)節(jié)中的關(guān)鍵角色。對(duì)于物業(yè)選聘產(chǎn)生的一系列風(fēng)波，小區(qū)業(yè)委會(huì)有何看法？

“擔(dān)任業(yè)委會(huì)主任尤其是啟動(dòng)物業(yè)選聘以來，我個(gè)人遭受了很多謾罵，更有人說我從中謀取私利，這些都是無端指責(zé)。”小區(qū)業(yè)委會(huì)胡主任回應(yīng)記者稱，部分業(yè)主過度擔(dān)憂維修基金被濫用，是受到誤導(dǎo)，維修基金的使用有一系列法律規(guī)定，需要經(jīng)過嚴(yán)格程序并接受住建部門監(jiān)管，僅憑業(yè)委會(huì)或是物業(yè)公司，是無法擅自動(dòng)用的。

第三次選聘最終表決結(jié)果 圖/受訪業(yè)主供圖

“選聘過程確實(shí)存在一些瑕疵，但這些程序瑕疵也是因?yàn)槲飿I(yè)選聘受到各種干擾導(dǎo)致的，投票數(shù)據(jù)可以說明，大多數(shù)人還是支持更換新物業(yè)的?！焙魅握f，物業(yè)選聘本質(zhì)上是小區(qū)自治和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)行為，小區(qū)與新物業(yè)的合同已經(jīng)生效，經(jīng)過多個(gè)部門介入展開多輪協(xié)商后，新物業(yè)仍然無法順利進(jìn)場(chǎng)，老物業(yè)不撤離只會(huì)激化矛盾。

胡主任還表示，按照《民法典》相關(guān)規(guī)定，小區(qū)與由業(yè)主新選聘的物業(yè)公司簽訂合同后，前期物業(yè)服務(wù)合同即終止，物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，并配合新物業(yè)做好交接工作，原物業(yè)如果違反該規(guī)定，則需要承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任、行政責(zé)任。原物業(yè)如果認(rèn)為終止合同給其造成損失，可以向法院提起民事訴訟，但是不能拒絕撤場(chǎng)，“老物業(yè)一直不撤場(chǎng)，業(yè)主是可以拒交物業(yè)費(fèi)的，如果不交物業(yè)費(fèi)的人越來越多，必然又由此產(chǎn)生更多新的糾紛，并導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量無法得到保證，最終損害的還是全體業(yè)主利益?！?/p>

對(duì)于萬科益達(dá)物業(yè)“趁夜進(jìn)場(chǎng)”一事，胡主任表示，業(yè)委會(huì)對(duì)此知曉，“老物業(yè)一直以申請(qǐng)行政復(fù)議等各種借口拒不交接，這也屬無奈之舉，之所以趁夜進(jìn)場(chǎng)，是考慮到晚上人少，可以減少不必要的人員沖突，減小對(duì)業(yè)主造成的影響?！?/p>

6月5日，記者聯(lián)系上萬科益達(dá)物業(yè)的一名負(fù)責(zé)人，對(duì)方表示，暫不方便接受采訪。

律師：小區(qū)自治應(yīng)少數(shù)服從多數(shù)

“縱觀明園九龍灣小區(qū)的物業(yè)選聘，新老物業(yè)各有支持者，但小區(qū)自治應(yīng)遵循少數(shù)服從多數(shù)的原則?！焙幽隙衤蓭熓聞?wù)所主任黃文得律師，在認(rèn)真查閱該小區(qū)《議事規(guī)則》以及與新物業(yè)簽訂的服務(wù)合同后認(rèn)為，兩份文件中關(guān)于投票規(guī)則、維修基金使用的相關(guān)條款沒有太大問題，小區(qū)業(yè)委會(huì)是法律認(rèn)可的民事主體，其在自愿、平等條件下，與新物業(yè)公司簽訂的合同具有法律效力。

黃文得表示，小區(qū)業(yè)主設(shè)立業(yè)主大會(huì)、通過選舉成立業(yè)委會(huì)，是受法律保護(hù)的小區(qū)自治方式，但在現(xiàn)實(shí)中，真正將“業(yè)主自治”落實(shí)到位的小區(qū)少之又少。明園九龍灣小區(qū)的物業(yè)選聘，經(jīng)過了公告、投票等環(huán)節(jié)，已經(jīng)充分保障業(yè)主權(quán)利，但是法律并不保護(hù)“躺在權(quán)利上睡大覺的人”，對(duì)于因部分業(yè)主沒有積極行使業(yè)主權(quán)利，以及其他客觀因素導(dǎo)致的程序瑕疵，不應(yīng)據(jù)此認(rèn)定選聘結(jié)果無效，因此相關(guān)部門在綜合考慮法律效果、社會(huì)效果的基礎(chǔ)上，認(rèn)定最終選聘結(jié)果有效，并無不妥。

小區(qū)業(yè)委會(huì)與新物業(yè)的服務(wù)合同已經(jīng)生效 圖/受訪業(yè)主供圖

黃文得建議，如果有業(yè)主不認(rèn)可與新物業(yè)的合同，認(rèn)為自身合法權(quán)益受到侵害，其個(gè)人有權(quán)提起民事訴訟，追究業(yè)委會(huì)的民事責(zé)任；此外，還可以聯(lián)合其他業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)或者臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，要求業(yè)委會(huì)解除該物業(yè)服務(wù)合同，或者直接提起民事訴訟，請(qǐng)求法院撤銷業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)的決定。

“物業(yè)選聘屬于業(yè)主自治的小區(qū)內(nèi)部事務(wù)，新老物業(yè)之間沒有必要產(chǎn)生對(duì)立。經(jīng)過業(yè)主選聘確定的新物業(yè)公司，是當(dāng)前唯一適格的物業(yè)公司，老物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)撤場(chǎng)、交接?！秉S文得說，業(yè)主與業(yè)委會(huì)之間更不必產(chǎn)生對(duì)立情緒，無論在哪個(gè)小區(qū)，業(yè)委會(huì)都不可能得到所有業(yè)主認(rèn)可，所以應(yīng)該從整個(gè)小區(qū)的大局出發(fā)，由業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)明確業(yè)委會(huì)的權(quán)利和責(zé)任，從而確保業(yè)委會(huì)濫用權(quán)利必被追責(zé)，以及正常行使權(quán)利不受干擾。只有這樣，業(yè)委會(huì)才能取得業(yè)主信任，兩者之間的關(guān)系才能更趨融洽。

江西久保律師事務(wù)所律師、法學(xué)博士劉君認(rèn)為，對(duì)于維修基金的使用，法律有明確規(guī)定，該小區(qū)《議事規(guī)則》中亦約定，維修基金的使用和續(xù)籌方案，必須報(bào)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)決定。對(duì)于這一點(diǎn)，業(yè)主不必過于擔(dān)心。

劉君同時(shí)指出，針對(duì)老物業(yè)公司拒不撤場(chǎng)的情況，新物業(yè)公司若使用“趁夜進(jìn)場(chǎng)”等手段，可能存在法律風(fēng)險(xiǎn)。他建議，可以由監(jiān)管部門通過行政手段，責(zé)令老物業(yè)公司盡快撤場(chǎng)；或是由業(yè)委會(huì)起訴老物業(yè)公司要求撤場(chǎng)，如若勝訴再向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。