工程質(zhì)量的形成包括哪些部分(工程質(zhì)量由哪幾方面構(gòu)成)
2024-01-17
更新時(shí)間:2024-01-18 00:04:36作者:佚名
面對(duì)來勢(shì)洶洶的征收項(xiàng)目,被征收人普遍非常關(guān)心的一個(gè)問題是,我所面臨的這個(gè)項(xiàng)目究竟合法么?事實(shí)上,這不是一個(gè)能夠簡(jiǎn)單進(jìn)行判斷的問題。
作為并非專業(yè)人士的被征收人來說,能夠?qū)Υ诉M(jìn)行一個(gè)大概齊的判斷,對(duì)于接下來的維權(quán)就能有所助益。
那么,究竟都有哪些實(shí)用的方法能用來判斷呢?本文,在明律師為你進(jìn)行解讀。
對(duì)于這個(gè)問題,在明律師首先要擺明專業(yè)的態(tài)度:征收項(xiàng)目是否合法,光憑主觀感受和現(xiàn)象判斷,得出的結(jié)論是無法保證準(zhǔn)確、客觀的。
就實(shí)體層面而言,合法與否必須通過申請(qǐng)政府信息公開來加以判斷。
就程序?qū)用娑?,則要看征收方是否依法依規(guī)對(duì)相關(guān)步驟進(jìn)行了全面的履行。
換言之,僅憑某種或某些現(xiàn)象、點(diǎn),是不能判斷項(xiàng)目究竟是否合法的。
不過基于長(zhǎng)期以來的實(shí)踐觀察,仍有一些捷徑是可供被征收人遵循的。
其一,盯項(xiàng)目中的各種公告。
國(guó)有土地上的房屋征收,最重要的是市、縣級(jí)人民政府在作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行的征收公告,公告內(nèi)容包括征收補(bǔ)償方案;集體土地的征收,則要看征收土地方案和征地補(bǔ)償安置方案在被征收土地所在地的村、組內(nèi)以書面形式進(jìn)行的公告。
對(duì)于被征收人而言,看到了征收方張貼的上述公告,即意味著獲知了征收的各項(xiàng)基本信息,以及對(duì)此尋求法律救濟(jì)的途徑告知。
而一旦某個(gè)項(xiàng)目連公告都沒見過就開始有人入戶協(xié)商、勸簽甚至威脅強(qiáng)拆,那么這個(gè)項(xiàng)目基本就可以被認(rèn)定為嚴(yán)重違法。
其二,盯房屋、土地的調(diào)查登記確認(rèn)。
這是征收方確認(rèn)被征收房屋、土地情況的必經(jīng)步驟,經(jīng)過了確認(rèn)的房屋、土地就可以理解為拿到了領(lǐng)取補(bǔ)償?shù)摹疤?hào)”,而如果確認(rèn)都沒確認(rèn)上,則很可能意味著相應(yīng)的房屋、土地會(huì)面臨不予補(bǔ)償?shù)脑愀饨Y(jié)果。
在這個(gè)過程中,最常見的問題便是“以拆違代拆遷”“以拆危代拆遷”等非正常情形的出現(xiàn)。
一旦征收方在項(xiàng)目中將相當(dāng)一部分待征收房屋認(rèn)定為違建,則被征收人就需要警惕征收項(xiàng)目的合法性了。
事實(shí)是,由于各種歷史遺留原因以及行政機(jī)關(guān)在過往時(shí)間里的種種消極不作為,無證、缺證的房屋、土地在我國(guó)尤其是農(nóng)村地區(qū)比比皆是。
但無證、缺證絕不應(yīng)意味著權(quán)利人的物權(quán)被粗暴、簡(jiǎn)單地予以否定,進(jìn)而因此喪失獲取補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。
簡(jiǎn)言之,當(dāng)征收與拆違不期而遇時(shí),被征收人就應(yīng)當(dāng)多一個(gè)心眼,考慮一下是不是有依法維權(quán),推翻征收方登記確認(rèn)結(jié)果的必要了。
其三,盯被征收房屋的評(píng)估。
對(duì)于國(guó)有土地上房屋的征收而言,評(píng)估是一項(xiàng)非常專業(yè)、重要的必經(jīng)程序,也會(huì)直接影響到被征收人最終到手的實(shí)體補(bǔ)償結(jié)果。
被征收人需要關(guān)注的有4點(diǎn):第一,房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)是否依法選定。
評(píng)估機(jī)構(gòu)依法應(yīng)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的,通過多數(shù)決定(如進(jìn)行投票、招投標(biāo))、隨機(jī)選定(如抽簽、搖號(hào))等方式確定。
總之,它不能是由征收部門直接指定的;第二,價(jià)格評(píng)估是否依據(jù)房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。
如果被征收人發(fā)現(xiàn)評(píng)估的參考價(jià)格與自己房屋相鄰的同類型房屋的市場(chǎng)價(jià)格相去甚遠(yuǎn),則應(yīng)考慮是否需要對(duì)評(píng)估結(jié)果提出質(zhì)疑;第對(duì)評(píng)估結(jié)果不服,是否有通暢的復(fù)核、申請(qǐng)鑒定渠道。
如果在這類救濟(jì)訴求得不到滿足,則征收項(xiàng)目的合法性將大受質(zhì)疑。
其四,盯補(bǔ)償方式的選擇。
簡(jiǎn)單地說,被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、二者相結(jié)合和另行審批宅基地建房(該項(xiàng)根據(jù)具體條件而定,不滿足則不能選擇)等多種補(bǔ)償安置方式。
如果不讓選,尤其是出現(xiàn)只給錢不給房的情形,那么涉案項(xiàng)目十之八九在法律上是有問題的。
最淺顯的道理是,如今房比錢要值錢多了,征收方當(dāng)然希望被征收人一股腦的選擇貨幣補(bǔ)償,這樣對(duì)征收方是最有利的。
但對(duì)于被征收人而言,領(lǐng)了補(bǔ)償款之后究竟能買到什么樣面積、位置、質(zhì)量的安置房,則是一個(gè)不得不嚴(yán)肅面對(duì)的問題。
其五,盯是否存在逼簽、逼遷、強(qiáng)拆等違法行徑。
這點(diǎn)不展開了,被征收人都可以明白。
一些地方甚至出現(xiàn)了一群社會(huì)人員將被征收人強(qiáng)按在地上逼迫其在補(bǔ)償安置協(xié)議上簽字、按手印的情形,這是明顯的違法,而且往往整個(gè)項(xiàng)目會(huì)存在系統(tǒng)性的法律問題。
窟窿越大,則征收方越瘋狂,這是很樸素的道理。
綜上,在明律師為大家概述了幾項(xiàng)被征收人比較容易識(shí)別、觀察的要點(diǎn)供大家判斷征收項(xiàng)目的合法性。
還有很多點(diǎn)也很重要,但識(shí)別起來的專業(yè)難度會(huì)比較高,這就需要專業(yè)征收維權(quán)律師的介入幫忙。
被征收人需要明白的一點(diǎn)是,發(fā)現(xiàn)違法點(diǎn)在征收維權(quán)中是十分重要的,將會(huì)對(duì)我們通過努力提升補(bǔ)償數(shù)額起到關(guān)鍵性的作用。
越早判斷,形勢(shì)對(duì)被征收人一方而言就越有利,可作出的維權(quán)選擇也就越多。