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?當(dāng)宅基地買賣遇上拆遷，看律師如何維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益

裁判要旨：當(dāng)事人就已經(jīng)提起訴訟的事項在訴訟過程中或者裁判生效后再次起訴，同時符合下列條件的，構(gòu)成重復(fù)起訴：

(一)后訴與前訴的當(dāng)事人相同;

(二)后訴與前訴的訴訟標(biāo)的相同;

(三)后訴與前訴的訴訟請求相同，或者后訴的訴訟請求實質(zhì)上否定前訴裁判結(jié)果。

重復(fù)起訴是節(jié)約司法資源的重要制度，法院在整個訴訟過程中都需要審查案件是否構(gòu)成重復(fù)起訴，并不必須要求當(dāng)事人在規(guī)定時間內(nèi)提起認(rèn)定重復(fù)起訴的申請。

關(guān)于宅基地的轉(zhuǎn)讓的合法性和有效性，各地法院之間可能有不同認(rèn)識和判決，本案中的法官認(rèn)定宅基地轉(zhuǎn)讓合同為無效合同，對此我們持保留意見。

庭審雙方：

上訴人(原審被告)：李先生

委托代理人：徐佳歡

被上訴人(原審原告)：陳先生

委托代理人：王xx

案件概述：

2006年12月30日，劉先生以1500元的價格受讓李先生的宅基地，劉先生與李先生簽訂《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。協(xié)議簽訂后李先生將土地交付劉先生，劉先生將受讓的原屬于李先生的宅基地與陳先生的宅基地交換使用，并已交付。2016年，陳先生于宅基地上建房，后房屋拆遷，李先生主張自己的宅基地權(quán)利，要求陳先生退還宅基地。陳先生訴請李先生賠償其房屋拆除的損失。

爭議焦點(diǎn)：

本案爭議焦點(diǎn)主要有二，一是被上訴人向上訴人請求賠償?shù)?61004.27元是否屬于重復(fù)起訴，二是被上訴人對于房屋損失是否存在過錯，各方承擔(dān)責(zé)任的比例如何確定。被上訴人要求李先生賠償261004.27元的請求已于2017年被海南省某人民法院判決駁回訴訟請求，所以再次提起構(gòu)成重復(fù)起訴，該請求被法院駁回。本案中李先生并不是陳先生的合同相對方，合同向?qū)Ψ綖閯⑾壬?，劉先生因為李先生的行為?dǎo)致無法履行合同的約定，則應(yīng)向合同相對方陳先生承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任后，再向李先生主張權(quán)利。但《中華人民共和國民法典》第一百五十七條規(guī)定：民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此所受到的損失;各方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。陳先生請求李先生對劉先生的賠償承擔(dān)連帶責(zé)任，因沒有約定以及法定的義務(wù)，該請求缺少法律依據(jù)。劉先生將不屬于自己的宅基地與陳先生交換使用，應(yīng)承擔(dān)房屋損失80%的責(zé)任，其可依據(jù)其與李先生之間的合同關(guān)系，基于無效合同產(chǎn)生的法律后果向李亞三主張權(quán)利。

法院判決：二審法院變更海南省某人民法院判決第二項為：原審被告劉先生于本判決生效之日起十日內(nèi)向被上訴人陳先生賠償建房損失的80%，即208843.02元

案件評價：本案中法官最后雖然依然堅持了合同相對性的觀點(diǎn)，但是陳先生依舊獲得了應(yīng)得的補(bǔ)償。征遷案件很復(fù)雜，往往是一個訴訟接一個訴訟，本案持續(xù)三年之久才畫下句號。對于一個普通百姓來說，單槍匹馬面對長達(dá)三年的訴訟是很困難的，而這種案件聘請律師的價值就是讓律師通過專業(yè)知識最大限度的維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，也讓當(dāng)事人有主心骨和依靠，從而博得最公正而合理的判決。